두바이 집값 2026, 동네별 1베드 얼마인가 (JVC 4억대, 마리나·비즈니스 베이 6억대, 다운타운 9억대)

작성·검수 이소영 · 최종 업데이트 2026.09.11 · 주요 출처: Bayut 2026년 상반기 보고서, Bayut 8월 1베드룸 가격지수, DLD 실거래(Property Finder) · 계산 환율 1디르함 380원

“두바이 집값이 얼마냐”는 질문에 도시 평균 하나로 답하는 건 거의 의미가 없습니다. 같은 1베드룸 아파트가 JVC에서는 4억대, 비즈니스 베이와 마리나에서는 6억대, 다운타운에서는 9억대입니다. 그리고 같은 동네 안에서도 건물에 따라 다시 두 배 가까이 벌어집니다. 그래서 두바이 집값은 지역, 건물, 실제 호실 순서로 세 번 내려가서 봐야 합니다.

이 글은 한국인이 가장 많이 보는 네 동네를 같은 조건에 놓고 비교합니다. 기준은 1베드룸이고, 환율은 1디르함 380원입니다.

한눈에 보기: 네 동네 1베드 가격

지역	1베드 평균 거래가 (2026년 상반기)	원화	1베드 ft²당 (8월)	12개월 변동	표면 수익률
JVC	AED 114만 6천	약 4억 3,500만 원	AED 1,452	+1.4%	7.2%
비즈니스 베이	AED 161만 7천	약 6억 1,400만 원	AED 2,298	−0.9%	6.3%
마리나	AED 171만 7천	약 6억 5,200만 원	AED 2,224	−1.7%	5.9%
다운타운	AED 238만 1천	약 9억 500만 원	AED 2,729	−4.2%	5.5%

평균 거래가와 수익률은 Bayut의 2026년 상반기 두바이 매매 시장 보고서, ft²당 가격과 12개월 변동은 Bayut의 8월 1베드룸 가격지수입니다. 수익률은 연 임대료를 매매가로 나눈 표면 수익률이라 관리비, 공실, 취득비용을 빼면 4%대로 내려옵니다. 그 계산은 수익률 글에 있습니다. 여기서는 동네 간 상대 가격을 보는 숫자로만 쓰면 됩니다.

평당으로 바꾸면

두바이는 평이 아니라 스퀘어피트(ft²)로 말합니다. 35.58ft²가 1평입니다. 8월 1베드 지수를 380원으로 평당 환산하면 JVC 약 1,960만 원, 마리나 약 3,000만 원, 비즈니스 베이 약 3,100만 원, 다운타운 약 3,690만 원입니다.

서울 아파트 평균이 평당 4천만 원대 중반, 강남권이 8천만 원을 넘나드는 걸 생각하면 JVC는 서울 평균의 절반이 안 되고 다운타운도 서울 평균 아래입니다. 다만 두바이 광고 면적은 발코니 등을 포함하는 방식이라 한국 전용면적과 1대1로 비교하면 안 됩니다. 동네 간 상대 가격을 보는 용도입니다.

JVC: 4억대, 선택지가 가장 많은 동네

상반기 평균은 스튜디오 AED 69만, 1베드 114만 6천, 2베드 180만입니다. 표면 수익률 7.2%로 네 동네 중 가장 높습니다.

평균 아래로도 얼마든지 있습니다. Bloom Towers A의 1베드(700~795ft²)는 올해 AED 79만 5천에서 103만 사이에 거래됐고, 9월 1일 700ft²가 87만, 9월 4일 793ft²가 85만이었습니다. 3억 2천만~3억 3천만 원입니다.

싼 이유는 외곽이라서가 아니라, 수십 곳의 중소 시행사가 각자 지은 대규모 주거지라 신축 공급이 계속 나오기 때문입니다. 진입가는 낮고 신축은 많고 수익률은 높지만, 공급 경쟁을 계속 확인해야 하는 동네입니다. 건물별 편차는 JVC 가이드에, 5억으로 마리나와 비교한 계산은 JVC vs 마리나 글에 있습니다.

마리나: 평균은 6억대, 구축은 4억대에 거래됩니다

상반기 1베드 평균은 AED 171만 7천, 약 6억 5천만 원입니다. 그런데 이 평균 때문에 5억으로 마리나가 안 된다고 생각하면 틀립니다.

Marina Diamond 5의 1베드(708ft²)는 올해 87만 5천에서 117만 5천 사이에 거래됐고 9월 1일 거래는 89만이었습니다. MAG 218의 1베드(844~908ft²)는 102만 5천에서 160만 사이, 9월 4일 거래는 115만입니다. 같은 마리나 안에서 구축 안쪽 동은 4억대, 바다 보이는 신축 타워는 8억을 넘습니다. 지역 평균은 내가 반드시 내야 하는 가격이 아닙니다.

흐름은 약세입니다. 1베드 매매가는 12개월간 1.7% 내렸고 임대료는 11.9% 내렸습니다. “마리나니까 계속 오른다”는 가정보다 건물별 가격 차이를 이용해 고를 시기에 가깝습니다. 동네 성격은 마리나 가이드에 있습니다.

비즈니스 베이: 다운타운 옆인데 한 단계 쌉니다

상반기 평균은 스튜디오 AED 107만, 1베드 161만 7천, 2베드 248만 8천입니다. 다운타운과 붙어 있고 운하를 따라 고층 주거와 오피스가 섞인 동네인데 1베드 평균은 다운타운의 3분의 2입니다.

건물로 내려가면 Executive Tower B의 1베드가 7월과 8월에 170만과 167만 5천에 거래됐습니다. 평균보다 조금 위지만 면적이 1,356~1,362ft²로 보통 1베드의 1.5배가 넘는 구조라 ft²당으로는 AED 1,250 안팎, 지역 지수보다 훨씬 쌉니다. 같은 가격표도 면적을 같이 봐야 하는 이유입니다.

5억으로는 1베드 평균이 안 닿고 스튜디오나 일부 저가 1베드가 범위이고, 7억이면 1베드가 본격적으로 들어옵니다. 왜 다운타운보다 싼지는 비즈니스 베이 가이드에 있습니다.

다운타운: 1베드 평균이 9억입니다

상반기 1베드 평균은 AED 238만 1천, 약 9억 500만 원이고 2베드는 438만 8천입니다. 네 동네 중 가장 비싸고, 12개월간 1베드 ft²당 가격이 4.2% 내려 가장 많이 조정된 동네이기도 합니다.

여기서도 평균이 전부는 아닙니다. 부르즈 할리파 바로 옆이 아닌 Burj Views A의 1베드(783~966ft²)는 올해 130만에서 173만 사이에 거래됐습니다. 다운타운 안에서 AED 130만과 300만 넘는 집이 같이 있으니 “다운타운 평당 얼마”보다 “어느 건물, 어느 연식, 어느 크기”가 맞는 질문입니다. 부르즈 할리파 뷰냐 아니냐로 같은 단지에서도 가격이 갈리는 얘기는 다운타운 가이드에 있습니다.

네 동네가 같은 방향으로 움직이지 않습니다

8월 1베드 지수로 12개월 변동은 JVC +1.4%, 비즈니스 베이 −0.9%, 마리나 −1.7%, 다운타운 −4.2%입니다. 2025년 두바이 전체가 16% 안팎 올랐던 것과 비교하면 2026년은 실속 지역은 보합, 프라임은 조정입니다.

“두바이가 올랐다”나 “두바이가 꺾였다” 한 문장으로는 지금 시장을 설명할 수 없습니다. 동네별로 이미 움직임이 갈렸고, 그 배경인 공급과 거래량은 폭락 글에 정리해뒀습니다.

5억, 7억, 10억이면 어디까지

등기비 4%, 중개수수료 2%와 부가세, 등기사무소 비용을 빼고 예비금을 조금 남긴 매매가 상한입니다. 5억 글과 10억 글에서 쓴 기준 그대로입니다.

총예산	매매가 상한	현실적인 선택
5억 원 (AED 131만)	약 AED 112만	JVC 신축 1베드, 마리나 구축 1베드, 비즈니스 베이 스튜디오
7억 원 (AED 184만)	약 AED 170만	마리나 평균급 1베드, 비즈니스 베이 1베드, JVC 2베드(평균 180만이라 경계선)
10억 원 (AED 263만)	약 AED 245만	다운타운 평균급 1베드, 마리나·비즈니스 베이 신축 1베드, JVC·비즈니스 베이 2베드

5억이면 JVC가 가장 단순하고, 마리나는 Marina Diamond 5나 MAG 218 같은 구축 동을 골라야 하고, 다운타운은 안 됩니다. 7억부터 마리나 평균과 비즈니스 베이 1베드가 들어오고, 10억부터 다운타운 평균과 골든비자 기준(AED 200만)이 같이 잡힙니다. 예산별 상세는 5억 글, 10억 글, 3억 글에 있습니다.

평균보다 싼 매물이 보이면

마리나 평균이 171만인데 110만짜리가 보이면 “35% 싸다”고 생각하기 쉽습니다. 실제로는 연식, 리노베이션 필요, 조망, 층, 현재 임차 조건, 서비스차지, 면적, 관리 상태가 다릅니다. 싸게 나온 이유부터 확인해야 합니다.

방법은 같은 건물의 최근 DLD 거래를 보는 것이고, Property Finder와 Bayut의 건물별 거래 페이지, DLD 공개 데이터에서 무료로 됩니다. 호가와 거래가가 얼마나 다른지는 사기 글에 예가 있습니다.

집값 볼 때 흔한 실수 네 가지

1. 매물 사이트의 호가를 시세로 믿는 것.
2. “마리나 평균 6억”을 보고 마리나 아파트가 다 6억이라고 생각하는 것.
3. 신축 오프플랜 분양가와 15년 된 완공 매물을 같은 줄에 놓는 것.
4. 매매가만 원화로 바꾸고 등기비와 취득비용 6~7%를 빼먹는 것.

순서는 지역 평균, 비슷한 건물, 같은 침실 수와 면적, 최근 거래, 총취득비용입니다.

그래서 저라면

임대수익이 첫째면 JVC입니다. 진입가가 낮고 표면 7%가 나오는 조합은 여기밖에 없습니다. 입지와 가격의 균형이면 마리나와 비즈니스 베이를 나란히 놓습니다. 마리나는 바다와 메트로·트램, 비즈니스 베이는 다운타운 옆이라는 위치를 삽니다. 두바이 대표 지역을 갖고 싶다면 다운타운인데, 같은 돈으로 면적과 수익률을 내주고 입지를 사는 선택입니다.

어느 쪽이든 1베드 기준 JVC 4억, 비즈니스 베이 6억, 마리나 6억 반, 다운타운 9억은 출발점일 뿐이고, 마리나에서 4억대 거래가 있고 다운타운에서도 5억대 건물이 있습니다. “어느 동네가 얼마인가” 다음에 반드시 “이 건물의 올해 실거래는 얼마인가”까지 내려가야 합니다.

내 예산으로 어느 동네까지 되는지 궁금하면 내 조건 확인하기에서 총예산, 목적, 원하는 침실 수, 검토 시기를 남겨주세요. 이미 보고 있는 매물이 있으면 매물 링크와 제안가를 같이 주시면 그 건물의 실거래를 넣어 답합니다.

이 글의 숫자는 Bayut의 2026년 상반기 두바이 매매 시장 보고서와 8월 1베드룸 가격지수, Property Finder에 공개된 DLD 건물별 거래 기록(2026년 9월 11일 확인) 기준이며 환율은 1디르함 380원입니다. 특정 매물의 거래가나 향후 가격을 보장하지 않습니다.