작성·검수 이소영 · 최종 업데이트 2026.08.28 · 주요 출처: DLD · 계산 환율 1디르함 380원
10억 원이면 두바이에서 AED 263만쯤 됩니다. 부대비용을 떼고 나면 매매가 기준 AED 245만, 약 9억 3천만 원 선까지 살 수 있습니다. 이 예산부터 게임이 달라집니다. 다운타운과 마리나의 1베드가 잡히고, 두바이 힐스의 2베드가 잡히고, 무엇보다 골든비자 기준인 AED 200만을 넘깁니다. 집을 사면서 10년 비자가 따라오는 예산대라는 얘기입니다.
한눈에 보기
| 예산 | 10억 원, 약 AED 263만 (1 AED = 380원 기준) |
| 매매가 상한 | 약 AED 245만 (부대비용 6~7% 별도) |
| 살 수 있는 것 | 다운타운·마리나 1베드, 두바이 힐스 2베드, 중간 지역 두 채 분산 |
| 기대 수익률 | 그로스 5~8% (지역에 따라 다름) |
| 골든비자 | 기준 충족 (AED 200만 이상) |
| 적합한 사람 | 비자와 투자를 같이 해결하려는 분, 프라임 지역 실거주 |
전략 1 — 프라임 1베드: 다운타운·마리나
다운타운 1베드는 평균 AED 230만 선입니다. 부르즈 할리파가 보이는 자리냐 아니냐로 같은 단지에서도 가격이 크게 갈리는데, 이 예산이면 전망 좋은 물건까지 고를 수 있습니다. 임대료는 연 AED 12만~14만 선이라 그로스 수익률은 5~6%로 낮은 편입니다. 대신 공실이 짧고, 팔 때 사줄 사람이 가장 많은 동네입니다.
마리나 1베드는 평균 AED 180만입니다. 오래된 안쪽 동과 워터프론트 신축의 가격이 두 배 가까이 차이 나는 동네라, 평균만 보고 움직이면 안 됩니다. AED 180만~220만 구간이면 바다가 보이는 물건이 잡히고, 임대료 연 AED 11만~13만으로 그로스 6~7%가 나옵니다. 예산을 다 쓰지 않아도 되니 남는 돈을 부대비용과 예비비로 돌릴 수 있다는 게 마리나의 장점입니다.
전략 2 — 신흥 2베드: 두바이 힐스
실거주나 가족 이주를 본다면 두바이 힐스의 2베드가 이 예산의 답입니다. 2베드가 AED 165만부터 시작하고, AED 220만~245만이면 단지와 층을 골라서 살 수 있습니다. 골프장 전망은 15~20% 비싸니, 전망 욕심을 내려놓으면 같은 돈으로 더 넓은 집이 잡힙니다. 학교와 몰이 단지 안에 있어서 한국인 가족 수요가 꾸준한 동네입니다.
전략 3 — 두 채 분산
한 채에 다 넣지 않는 방법도 있습니다. JVC 1베드가 AED 95만~110만이니, 두 채를 사면 합산 AED 200만 정도로 골든비자 기준을 채우면서 임대수익은 그로스 7~8%로 프라임보다 높게 가져갈 수 있습니다. 골든비자는 여러 매물의 합산 가치로도 신청이 되기 때문에 가능한 전략입니다. 대신 관리할 물건이 두 개가 되고, 되팔 때 프라임보다 시간이 걸린다는 건 감안해야 합니다.
실제로 나가는 돈
매매가 AED 245만 기준으로 계산하면 이렇습니다. DLD 등기비 4%가 AED 9만 8천, 중개수수료 2%+부가세가 AED 5만 1천, 행정 비용이 AED 5천 전후입니다. 다 더하면 AED 260만, 약 9억 9천만 원이 최종 취득 현금입니다. 매매가에서 6~7%가 더 나간다는 걸 처음부터 예산에 넣어야 10억이 진짜 10억입니다. 내 매매가로 직접 계산해보려면 비용 계산기를 쓰세요.
보유 중 비용도 프라임은 다릅니다. 다운타운·마리나 1베드의 서비스차지는 연 AED 1만 2천~1만 7천, 원화로 연 450만~650만 원 수준입니다. 두바이 힐스와 JVC는 그 절반쯤입니다. 수익률을 볼 때 이걸 빼고 봐야 순수익률입니다.
골든비자 이야기
AED 200만을 넘기면 10년 골든비자를 신청할 수 있습니다. 오프플랜이나 대출이 끼어 있어도 조건에 따라 되는데, 세부 조건과 함정은 골든비자 글에 정리해뒀습니다. 비자 자체에 드는 돈은 혼자 400만 원, 4인 가족 1,400만 원 선입니다. 청구서를 까본 기록은 골든비자 비용 글에 있습니다.
이 예산의 리스크
지금 두바이는 오르는 시장이 아닙니다. 2분기에 매매가격이 2.6% 내렸고, 상반기에만 2만 4,800가구가 완공됐습니다. 프라임은 수요가 두꺼워서 조정에 상대적으로 강하지만, 떨어질 때 금액으로는 제일 크게 움직이는 것도 프라임입니다. 10억을 넣는 판단이라면 시장 상황은 월간 뉴스 정리에서, 하락 시나리오는 폭락 글에서 반대편 논리까지 읽고 결정하시길 권합니다.
환율도 변수입니다. 이 글은 1 AED = 380원으로 계산했는데, 환율이 10원 움직이면 이 예산대에서는 2,600만 원이 움직입니다.
누구에게 맞고, 누구에게 안 맞나
맞는 사람: 비자와 투자를 한 번에 해결하려는 분. 프라임 지역의 환금성을 수익률보다 우선하는 분. 가족 이주를 놓고 실거주할 집을 찾는 분.
안 맞는 사람: 수익률 숫자가 최우선인 분. 그 경우 중간 지역 분산이 낫고, 3억 글과 5억 글에서 다뤘습니다. 몇 년 안에 되팔 단기 계획이 있는 분.
자주 묻는 질문
10억이면 빌라(단독주택)는 안 되나요? 어렵습니다. 두바이 힐스나 아라비안 란치스의 타운하우스는 AED 300만~450만부터라 예산을 넘습니다. 아파트 예산입니다.
대출을 활용한다면? 더 비싼 집도 볼 수 있습니다. 다만 한국 거주자는 비거주자 모기지라 공개된 은행 조건 기준으로 한도가 집값의 50~60% 선이고, 받아주는 은행도 따로 확인해야 합니다. 골든비자는 대출이 끼면 은행 확인서 같은 조건이 붙습니다. 한도와 월 상환액 계산은 비거주자 모기지 가이드에, 비자 조건은 골든비자 글에 있습니다.
한국 신고는요? 취득 신고와 보유 신고 의무가 있습니다. 세금 신고 글을 참고하세요.
10억을 꼭 다 써야 하나요? 아닙니다. 마리나 AED 180만짜리를 사고 남기는 것도 선택입니다. 골든비자가 목적이 아니라면 예산을 다 채울 이유는 없습니다.
그래서 저라면
10억이라면 순서는 이렇습니다. 목적을 먼저 정하고(비자인지, 수익인지, 실거주인지), 그에 따라 프라임 1베드, 신흥 2베드, 두 채 분산 중 하나로 좁히고, 부대비용 7%를 얹은 총액으로 판단하는 것. 세 갈래 중 어디로 가야 할지 막연하다면, 내 조건 확인하기에서 예산과 시기를 먼저 고르세요. 그 조건에서 가능한 지역과 예상 비용을 바로 볼 수 있습니다.