비즈니스 베이 편 끝에서 예고했던 대로, 이번엔 정반대 동네입니다. 고층 빌딩 숲 대신 골프장과 공원, 싱글 직장인 대신 유모차. 두바이에서 “아이 키우면서 살 동네”를 물으면 열에 일곱은 이 이름을 말합니다. 두바이 힐스(Dubai Hills Estate)입니다.
에마르가 작정하고 만든 계획도시
두바이 힐스는 부르즈 할리파를 지은 시행사 에마르(Emaar)가 다운타운과 마리나 사이 내륙에 통째로 계획해서 만든 주거 단지입니다. 서울로 치면 판교나 위례 같은 신도시인데, 가운데에 18홀 골프장과 축구장 25개 규모의 공원이 있습니다. 산책로와 자전거도로가 단지를 관통하고, 단지 안에 매장 650개짜리 두바이 힐스 몰, 병원, 학교까지 들어와 있습니다. 밖에 나갈 일이 별로 없게 설계된 동네입니다.
거주자 구성도 뚜렷합니다. 아이 있는 가족, 그중에서도 유럽·영연방 주재원 가족이 많습니다. 학교(GEMS 계열 3곳)가 단지 안팎에 있어서 등하교가 편하다는 게 결정적입니다.
시세는 싸지 않습니다, 그리고 그게 포인트입니다
프리미엄 가족 단지라 가격은 비즈니스 베이보다 오히려 위입니다. 2026년 초 기준 아파트 재판매가가 제곱피트당 AED 2,200 안팎으로, 다운타운(3,000)보다는 싸지만 비즈니스 베이(2,000)보다 비쌉니다.
| 두바이 힐스 | |
| 아파트 1BR | AED 140만 안팎 (약 5억 7천만 원) |
| 1BR 연 임대료 | AED 100,000~130,000 (약 4,100만~5,300만 원) |
| 그로스 수익률 | 6~7% 안팎 |
| 타운하우스(3BR) | AED 300만~400만 (약 12억~16억 원) |
| 단독 빌라 | AED 500만 이상 (20억 원대~) |
수익률이 의외로 나쁘지 않습니다. 프리미엄 동네인데도 6~7%가 나오는 이유는 가족 세입자 수요가 꾸준하고 공실이 짧기 때문입니다. 가족은 학교 때문에 한번 자리 잡으면 잘 안 옮깁니다. 재계약률이 높다는 뜻이고, 임대인 입장에서는 이게 숫자에 안 잡히는 큰 장점입니다. 2021년 이후 시세가 50% 안팎 올랐다는 집계도 있는데, 그만큼 이미 오른 동네라는 뜻이기도 합니다.
참고로 타운하우스부터는 골든비자 기준(AED 200만)을 여유 있게 넘습니다. 가족 이주와 비자를 한 번에 계획한다면 사실상 이 동네가 기본 후보입니다.
대신 알아야 할 것들
차 없이는 못 사는 동네입니다. 지하철이 없고, 앞으로도 들어올 계획이 없습니다. 단지 안은 걸어 다녀도, 출퇴근·등하교·장보기 모두 차가 전제입니다. 어른이 둘이면 차도 두 대가 필요하다는 게 현실적인 계산입니다. 그리고 다들 같은 시간에 차를 몰고 나가니, 등교 시간대 단지 출입구와 알 카일 로드(Al Khail Road) 정체는 각오해야 합니다.
아직 완성된 동네도 아닙니다. 에마르가 구역을 나눠 순차 분양 중이라 단지 가장자리에서는 계속 공사가 진행됩니다. 매물을 볼 때 옆 구역 공사 일정을 확인하는 건 비즈니스 베이 편에서 말한 것과 똑같이 여기서도 유효합니다.
마지막으로, 투자 관점에서는 “이미 오른 가격”이 최대 리스크입니다. 수익률 숫자만 보면 JVC가 더 높고, 진입 가격은 절반입니다. 두바이 힐스의 프리미엄은 실거주 가치에 대한 프리미엄이라, 살지 않을 집을 사는 투자자라면 그 프리미엄을 지불할 이유가 있는지 한 번 더 따져봐야 합니다.
그래서 저라면
아이가 있고 두바이에서 실제로 살 계획이라면, 고민을 길게 안 해도 되는 동네입니다. 학교·병원·몰·공원이 단지 안에 있고, 안전하고, 되팔 때 받아줄 수요층도 두껍습니다. 반대로 순수 임대 투자라면 같은 돈으로 JVC나 비즈니스 베이에서 더 높은 수익률을 만드는 게 계산에 맞습니다. 요컨대 두바이 힐스는 실거주용으로는 두바이 최상급, 수익형으로는 차선입니다.
지역 가이드는 이걸로 여섯 동네째입니다. 마리나, 다운타운, JVC, 팜 주메이라, 비즈니스 베이, 그리고 두바이 힐스. 이 여섯이면 한국인이 실제로 검토하는 동네의 8할은 다룬 셈입니다. 본인 상황에 어디가 맞는지 궁금하시면 내 조건 확인하기에서 예산과 시기를 남겨주세요. 아는 범위에서는 그대로 답해드립니다.