오늘부터 동네 이야기를 하나씩 하려고 합니다. 첫 편은 고민할 것도 없이 마리나입니다. 두바이 부동산을 알아보면 어디서든 가장 먼저 듣게 되는 이름이고, 실제로 한국 분들이 물어보는 매물의 절반쯤이 여기입니다.
두바이 마리나는 어떤 동네인가
바닷물을 끌어들여 만든 인공 운하 둘레에 초고층 아파트 200여 동이 둘러선 동네입니다. 운하에는 요트가 떠 있고, 산책로를 따라 카페와 레스토랑이 이어집니다. 걸어서 JBR 해변이 나오고, 메트로역이 두 개에 트램도 지나갑니다. 두바이에서 차 없이 살 만한 몇 안 되는 동네 중 하나입니다.
사는 사람은 대부분 외국인입니다. 유럽계 직장인과 관광객, 요즘은 러시아와 중국 자본도 많이 들어와 있습니다. 한마디로 “관광 엽서에 나오는 두바이”를 상상하면 그게 마리나입니다. 장점도 단점도 전부 거기서 나옵니다.
두바이 마리나 시세, 원베드 기준으로
두바이 마리나 아파트 시세는 원베드로 보는 게 제일 감이 빠릅니다. 연식 있는 안쪽 동은 AED 110만~130만, 우리 돈으로 4억 중반에서 5억 초반. 운하나 바다가 보이는 좋은 건물은 AED 145만~210만, 6억에서 8억 중반까지 갑니다(1달러 1,500원 기준). 같은 원베드인데 두 배 가까이 차이 나는 것 — 이게 마리나의 특징입니다. 뷰와 건물 등급이 가격의 절반입니다. 두바이 전체에서 마리나가 어디쯤인지는 집값 정리 글에 있습니다.
두바이 마리나 임대수익률은 실제로 몇 %인가
마리나가 투자 후보 1순위로 꼽히는 이유가 이겁니다. 원베드 연 임대료가 AED 7만 5천~9만 5천 선인데, 매입가 대비 계산하면 그로스(비용 빼기 전) 5~6.5%가 나옵니다. 여기서 관리비(스퀘어피트당 연 AED 10~15), 중개 수수료, 공실 기간을 빼면 실제 손에 쥐는 건 1~1.5%포인트쯤 낮아집니다. 그래도 서울 아파트에서는 보기 어려운 숫자입니다.
에어비앤비식 단기임대로 돌리면 그로스 8.5~11%까지도 나옵니다. 다만 이건 사놓으면 알아서 들어오는 돈이 아니라 운영이 필요한 사업에 가깝습니다. 위탁업체를 쓰면 수수료가 꽤 나가니, 숫자만 보고 달려들 일은 아닙니다.
좋은 얘기만 하면 광고죠
첫인상은 화려한데, 건물 상당수가 2000년대 중후반에 지어졌습니다. 연식 15~20년이면 두바이 기준으로 구축이고, 관리 상태가 건물마다 크게 갈립니다. 관리비가 유난히 비싼 동도 있습니다. 사람이 몰리는 동네라 금요일 저녁엔 차가 제법 막히고, 관광지 특유의 소음도 있습니다. 조용한 가족 주거를 찾는 분에게는 맞지 않습니다. 그건 다음에 다룰 다른 동네들이 낫습니다.
그래서 매물을 볼 때는 건물 이름으로 실거래가부터 확인하셔야 합니다. 같은 마리나 안에서도 건물에 따라 스퀘어피트당 가격이 배 가까이 차이 납니다. 지역 평균만 믿고 들어가면 안 되는 동네입니다. 확인 방법은 사이트 정리 글에 써뒀습니다.
그래서 누구한테 맞는 동네냐면
임대 수요가 꾸준한 곳에 세를 놓고 싶은 투자자라면 마리나는 여전히 기본 선택지입니다. 두바이가 처음이라 검증된 동네부터 시작하고 싶은 분에게도 무난합니다. 차 없이 걸어 다니는 생활을 원하는 싱글이나 커플이 실거주하기에도 좋고요. 반대로 신축을 원하거나 조용한 환경이 우선이라면, 마리나는 과감히 후보에서 빼셔도 됩니다.
5억 예산으로 마리나 구축 1베드와 JVC 신축 1베드를 실거래가와 임대계약으로 비교한 계산은 JVC vs 마리나 글에 있습니다. 다음 편은 두바이의 강남, 다운타운입니다. 마리나 매물을 놓고 고민 중이라면 내 조건 확인하기에서 건물 이름과 가격을 남겨주세요. 아는 범위에서 솔직하게 봐드리겠습니다.