작성·검수 이소영 · 최종 업데이트 2026.09.12 · 주요 출처: Bayut 2026년 상반기 보고서, Bayut 8월 가격지수, Property Finder 공개 DLD 실거래 · 계산 환율 1디르함 380원
3억 원, 약 AED 79만은 두바이에서 “제일 싼 걸 찾아야 하는” 예산이 아닙니다. JVC, 아르잔, 두바이 실리콘 오아시스 같은 실수요 지역에서 스튜디오를 건물별로 비교할 수 있는 가격대입니다.
- 살 수 있는 것: 취득비용을 빼면 매매가 AED 74만까지의 완공 스튜디오. JVC 상반기 스튜디오 평균이 69만이니 평균급 신축이 들어옵니다.
- 못 사는 것: 완공 1베드룸. JVC 1베드 평균이 AED 115만, 4억 3천만 원입니다. 골든비자도 안 됩니다. 기준 AED 200만은 7억 6천만 원입니다.
- 맞는 사람: 시세차익보다 임대수익과 달러 자산 분산을 보는 사람. 몇 년 안에 되팔 계획이면 스튜디오는 신중해야 합니다.
이 구간에서는 매매가보다 관리비, 공실, 그리고 나중에 누가 사줄지를 먼저 봐야 합니다.
3억 원 예산, 먼저 이것부터
| 항목 | 기준 |
|---|---|
| 예산 | 총 3억 원 (AED 79만) |
| 매매가 상한 | 취득비용을 빼면 약 AED 74만, 2억 8천만 원 |
| 주요 선택지 | JVC·아르잔·실리콘 오아시스 스튜디오 |
| 표면 임대수익률 | 7~8% (Bayut 상반기 기준, 인터내셔널 시티는 10% 안팎) |
| 실제 수익률 | 관리비·공실·관리대행을 빼면 5% 안팎 |
| 취득 부대비용 | 매매가의 약 6~7% 별도 |
| 골든비자 | 기준 미달 (AED 200만, 약 7억 6천만 원) |
| 핵심 리스크 | 신축 공급, 서비스차지, 재판매 유동성 |
| 데이터 기준 | Bayut 2026년 상반기 보고서·8월 가격지수, DLD 실거래(9월 11일 확인), 환율 380원 |
중요한 건 “수익률 9%짜리 스튜디오”를 찾는 게 아니라, 비용을 다 빼고도 보유할 이유가 있는 매물을 찾는 것입니다.
3억이면 어느 지역을 볼 수 있나
JVC
투자용 스튜디오를 찾을 때 가장 자주 비교되는 동네입니다. 2026년 상반기 거래 평균은 스튜디오 AED 69만(2억 6천만 원), 1베드 114만 6천, 표면 수익률 7.15%로 Bayut 기준 중가 지역 중 가장 높습니다. 8월 스튜디오 가격지수는 ft²당 AED 1,679로 12개월간 보합(−0.1%)이고, 임대료는 스튜디오 연 AED 54,000, 월 171만 원 선입니다.
3억이면 가장 싼 매물이 아니라 건물 연식, 실제 임대료, 서비스차지, 개발사, 앞으로 들어올 공급까지 비교하고 고를 수 있는 예산입니다. 9월 11일 DLD 기록에는 신축 분양 스튜디오(336ft²)가 AED 76만 5천에 거래된 건이 있는데, 작은 면적에 높은 단가라 완공 매물 평균과는 다른 기준으로 봐야 합니다. 동네 성격은 JVC 가이드에 있습니다.
아르잔
스튜디오 평균 AED 65만 4천(2억 5천만 원), 표면 수익률 7.1%, 임대료 연 53,000. 8월 스튜디오 지수는 ft²당 1,684로 12개월간 3.0% 올랐습니다. 신축 비중이 높고 표면 수익률이 높게 찍히는 매물이 있지만, 신규 공급이 계속 붙는 동네라 지금 임대료만 보고 사면 안 됩니다.
9월 10~11일 DLD 기록으로는 Siraj Tower 415ft² 스튜디오 55만, Ashley Hills 485ft² 77만 4천, Samana Imperial Garden 436ft² 79만 9천으로 같은 동네 안에서 폭이 큽니다. 신축이냐보다 입주율, 실제 임대료, 서비스차지, 향후 공급을 같이 보는 게 중요합니다.
두바이 실리콘 오아시스(DSO)
업무단지와 주거가 붙어 있는 동네입니다. 스튜디오 평균 AED 55만 6천(2억 1천만 원), 표면 수익률 8.23%로 JVC·아르잔보다 싸고 수익률은 높습니다. 다만 8월 스튜디오 지수가 ft²당 1,508로 12개월간 10.4% 내려 조정 중이고, 9월 10일 DLD 기록의 Arabian Gate 440ft² 스튜디오는 49만 5천에 거래됐습니다. 건물별 연식과 관리 수준 차이가 커서 지역 평균보다 개별 건물을 봐야 하는 동네입니다.
인터내셔널 시티
가격과 표면 수익률만 보면 가장 매력적입니다. 9월 9~11일 DLD 기록으로 Morocco 클러스터 474ft² 30만, France 클러스터 484ft² 36만, England 클러스터 463ft² 34만. 임대료가 연 AED 41,000이니 표면 수익률이 11~12%까지 나옵니다. 8월 스튜디오 지수는 12개월간 34% 올랐습니다.
그런데 이 동네를 수익률만으로 먼저 추천하지는 않습니다. 건물 관리 상태, 입주민 구성, 재판매 수요의 편차가 크고, 싸게 산 것과 잘 산 것은 다른 얘기이기 때문입니다.
왜 스튜디오 수익률이 높게 나오나, 그리고 순수익률
스튜디오는 매매가 대비 임대료가 상대적으로 높아 표면 수익률이 높게 계산됩니다. 그런데 손에 쥐는 돈은 다릅니다. JVC 평균으로 계산하면 이렇습니다.
| 항목 | 금액 (AED, 연) |
|---|---|
| 매매가 | 690,000 |
| 연 임대료 | 54,000 (표면 7.8%) |
| 공실 1개월 | −4,500 |
| 관리대행 5% | −2,700 |
| 서비스차지 (ft²당 15 × 430ft²) | −6,450 |
| 수선·보험 | −4,000 |
| 순임대소득 | 36,350 |
| 매매가 대비 순수익률 | 5.3% |
| 총취득비용(73만 7천) 대비 | 4.9% |
광고의 7~8%가 실제 보유 기준으로는 5% 안팎입니다. 아르잔도 같은 계산이면 5.4%, 인터내셔널 시티는 매매가가 낮아 7~8%가 나오지만 그만큼 건물 편차를 안고 갑니다. 한국 거주자는 여기에 한국 종합소득세까지 한 번 더 빼야 세후 숫자입니다. 계산 방식은 수익률 글과 세금 글에 있습니다.
3억짜리 매물을 사면 실제 현금은
매매가 2억 6천만 원(AED 68만 4천) 스튜디오를 예로 들면, DLD 등기비 4%, 중개수수료 2%와 부가세, 등기사무소·행정 비용 약 AED 5,000을 더해 부대비용이 약 AED 4만 7천, 1,780만 원입니다. 실제 필요한 현금은 2억 7,800만 원. 그래서 3억 예산의 매매가 상한은 AED 74만이지 79만이 아닙니다. 매물을 비교할 때는 매매가(Property Price)가 아니라 총취득원가(Total Acquisition Cost)를 놓고 봐야 하고, 비용 계산기에서 바로 나옵니다.
대출을 활용한다면? 한국에 살면서 두바이 은행의 비거주자 모기지를 쓰면 같은 현금 3억으로 볼 수 있는 매매가가 AED 170만 안팎까지 올라갈 수 있습니다. 대신 한도는 집값의 50~60% 선이고, 한국 거주자를 받는지와 필요한 소득은 은행마다 다릅니다. 계산은 비거주자 모기지 가이드에 있습니다.
오프플랜 1베드룸은
여기서 많이 혼동합니다. 현금 3억이 있다고 3억짜리 완공 1베드룸을 살 수 있다는 뜻은 아닙니다. 다만 분양(오프플랜)은 계약금과 공정별 분납 구조라, 총분양가가 3억을 넘는 1베드룸 계약에 들어가는 것은 가능합니다. 계약금 10~20%로 시작한다고 그 돈으로 투자가 끝나는 게 아니라, 이후 납부 계획(Payment Plan) 전체를 감당할 수 있어야 합니다.
“완공 매물 3억 투자”와 “가용자금 3억으로 오프플랜 진입”은 완전히 다른 투자입니다. 구조와 리스크는 오프플랜 vs 완공 글에 있습니다.
가장 중요한 리스크: 공급
이 가격대에서는 공급량을 봐야 합니다. JVC, 아르잔은 신축이 계속 들어오는 동네이고, 실리콘 오아시스 스튜디오 가격은 이미 1년간 10% 내렸습니다. 신규 주택이 많이 공급되면 임대료와 매매가 모두 영향을 받습니다. 그래서 3억 예산에서는 단기 시세차익보다 임대수익, 달러 자산 분산, 장기 보유 논리가 맞습니다. 사고 몇 년 안에 되파는 전략이라면 스튜디오는 신중해야 합니다. 시장 흐름은 폭락 글과 월간 뉴스에서 추적합니다.
매수보다 매각을 먼저
스튜디오는 1베드룸보다 실거주 매수층이 좁습니다. 내가 싸게 살 수 있는가보다 3~5년 뒤 누가 이 집을 사줄 것인가를 먼저 생각해야 합니다. 같은 스튜디오라도 메트로·주요 도로 접근성, 개발사, 관리 상태, 실제 임대수요, 서비스차지, 주변 신규 공급에 따라 재판매 난이도가 크게 갈립니다.
누구에게 맞나
비교해볼 만한 사람: 해외 부동산을 처음 소규모로 경험하려는 투자자, 달러 기반 자산을 분산하려는 사람, 시세차익보다 임대 현금흐름을 보는 사람.
맞지 않는 사람: 단기 시세차익을 원하는 사람, 관리와 임대 문제에 전혀 신경 쓰고 싶지 않은 사람, 빠른 매각 가능성을 최우선으로 보는 사람.
자주 묻는 질문
3억으로 1베드룸은 어렵나요. 완공 매물로는 어렵습니다. JVC 1베드 평균이 4억 3천이고, DLD 실거래로도 Bloom Towers A 1베드가 올해 79만 5천~103만(3억~3억 9천)입니다. 오프플랜은 분납으로 더 높은 가격대 프로젝트에 들어갈 수 있지만 계약금이 아니라 총분양가 기준으로 판단해야 합니다. 예산이 5억이면 선택지가 크게 넓어집니다. 5억으로 살 수 있는 두바이 아파트.
월세는 얼마나 받나요. JVC 스튜디오 연 AED 54,000, 월 171만 원이 상반기 평균입니다. 같은 JVC라도 건물, 층, 가구 포함 여부, 연식에 따라 차이가 커서 지역 평균보다 그 건물의 최근 임대차 기록을 봐야 합니다. 여기서 서비스차지와 공실을 빼야 순수익입니다.
한국에서 안 가보고 살 수 있나요. 가능한 거래 구조가 있습니다. 다만 원격이라고 매물 검증을 건너뛰면 안 됩니다. 원격 구매 글.
한국에 신고해야 하나요. 취득 신고와 보유 명세, 임대소득 신고가 있습니다. 세금 글.
DwellDXB의 판단
3억이라면 가장 높은 수익률을 표시한 가장 싼 스튜디오부터 찾지 않습니다. 실제 임대수요, 서비스차지, 개발사와 건물 상태, 향후 공급, 매각 가능성. 이 다섯을 먼저 보고, 통과한 뒤에 JVC, 아르잔, 실리콘 오아시스의 매물을 비교하는 순서입니다. 예산을 조금이라도 늘릴 수 있다면 스튜디오와 1베드룸의 장기 재판매 가능성까지 같이 놓고 봅니다.
DwellDXB는 직접 부동산을 중개하지 않습니다. 공개 데이터와 시장 정보를 바탕으로 정보를 제공하고, 필요한 경우 현지 면허를 보유한 부동산 중개 파트너와 연결합니다. 이 글의 숫자는 Bayut 2026년 상반기 두바이 매매·임대 시장 보고서, Bayut 8월 가격지수, Property Finder에 공개된 DLD 거래 기록(2026년 9월 11일 확인) 기준이며 환율은 1디르함 380원입니다. 특정 매물의 거래가나 수익률을 보장하지 않습니다.