작성·검수 이소영 · 최종 업데이트 2026.09.11 · 주요 출처: DLD, FTA, 국세청, 외국환거래규정 · 계산 환율 1디르함 380원
“두바이는 세금이 없어서 부동산 투자하기 좋다.” 두바이 부동산을 알아보면 거의 반드시 듣는 말이고, 절반은 맞고 절반은 틀립니다.
맞는 절반: UAE는 개인에게 소득세를 걷지 않고, 개인이 자기 명의로 보유한 부동산의 임대·매각 소득은 법인세 대상에서도 빠집니다. 틀리는 절반: 살 때 등기 수수료가 있고, 보유하는 동안 서비스차지가 있고, 무엇보다 한국에 사는 사람이면 두바이에서 안 낸 세금을 한국에서 냅니다.
그래서 이 글은 두바이에서 내는 것과 한국에서 내는 것을 처음부터 끝까지 나눠서 씁니다. 기준은 한국 거주자 개인이 두바이 주거용 아파트를 본인 명의로 사서 장기임대하는 가장 흔한 경우이고, 환율은 1디르함 380원입니다.
먼저 결론부터
| 단계 | 두바이·UAE | 한국 거주자 |
|---|---|---|
| 매입 | DLD 등기 수수료 4%(원칙은 매도·매수 2%씩), 등기사무소 비용 | 송금 전 외국환은행 취득신고, 송금 후 3개월 안 취득보고 |
| 보유 | 재산세 없음. 서비스차지, 직접 거주 시 주택 수수료 | 은행 요구 시 계속보유 입증(실무상 2년마다), 매년 6월 해외부동산 명세서 |
| 임대 | 개인 장기임대 소득에 세금 없음 | 종합소득세 (또는 2천만 원 이하 분리과세) |
| 매각 | 개인 양도차익에 세금 없음 | 5년 이상 거주자는 양도소득세, 장기보유특별공제 없음 |
| 가족 돈 | 해당 없음 | 증여세, 자금출처 소명 |
| 단기임대 | DET 홀리데이홈 허가, 사업 형태면 VAT·법인세 검토 | 사업소득으로 신고 |
한 줄로 줄이면 두바이는 세금이 낮은 시장이지 비용도 없고 한국 세금도 없는 시장은 아닙니다.
1. 두바이에서 살 때: 취득세는 없지만 등기비 4%가 있습니다
한국식 취득세에 해당하는 세목은 없습니다. 대신 두바이 토지국(DLD)에 소유권 이전을 등기할 때 매매가의 4%를 냅니다. DLD 공식 안내는 이 4%를 매도인 2%, 매수인 2%로 나눠 적고, 당사자가 달리 합의할 수 있다고 덧붙입니다. 실무에서는 매수인이 4%를 전부 부담하는 계약이 보통이지만, 법으로 정해진 게 아니라 계약서 조항이라는 점은 알고 있어야 합니다. 협상 여지가 있는 항목입니다.
여기에 등기를 대행하는 등기사무소(Registration Trustee) 비용이 붙습니다. 매매가 AED 50만 이상은 AED 4,000에 VAT 5%, 50만 미만은 AED 2,000에 VAT. 그리고 소유권 증서 발급 AED 250, 아파트 도면 AED 250, 지식·혁신 수수료 AED 20이 있습니다.
AED 100만(3억 8,000만 원)짜리 완공 아파트를 매수인이 4% 전부 부담하는 조건으로 사면 이렇게 됩니다.
| 항목 | 금액 |
|---|---|
| DLD 등기 수수료 4% | AED 40,000 |
| 등기사무소 비용 + VAT | AED 4,200 |
| 소유권 증서 + 도면 + 지식·혁신 | AED 520 |
| 소계 | AED 44,720 (약 1,700만 원) |
매도인과 2%씩 나누는 계약이면 AED 24,720입니다. 중개수수료 2%와 VAT, NOC 비용, 대출 비용은 별도이고, 그걸 다 합친 총취득비용은 비용 계산기와 5억 글에 정리돼 있습니다. 매물을 비교할 때 볼 숫자는 매매가가 아니라 총취득원가입니다.
2. 아파트 값에 VAT 5%가 붙나
안 붙습니다. UAE 연방세청(FTA) 기준으로 신축 주거용 건물의 최초 공급은 준공 후 3년 안이면 0%, 그 뒤의 재매매는 면세이고, 주거용 임대도 면세입니다. AED 100만짜리 재매매 아파트를 105만으로 계산하면 틀립니다. 다만 중개수수료, 등기사무소 비용, 서비스차지 같은 서비스에는 5%가 붙습니다. 집값에 붙는 VAT와 집을 사고 굴리면서 쓰는 서비스에 붙는 VAT를 구분하면 됩니다.
3. 보유: 재산세는 없지만 서비스차지가 있습니다
한국의 재산세·종합부동산세 같은 연간 보유세는 없습니다. 대신 서비스차지가 있습니다. 공용부 관리·운영·수선을 위해 소유자에게 매년 부과하는 비용이고 건물마다 다릅니다. ft²당 AED 10~25 정도가 흔하고, 700ft² 1베드에 ft²당 15면 연 AED 10,500, 약 400만 원입니다. 세금은 아니지만 현금흐름에서는 매년 나가는 돈이라 수익률 계산에 반드시 들어갑니다. 건물별 승인 금액은 DLD의 서비스차지 인덱스와 Dubai REST 앱에서 조회됩니다.
4. 직접 살면 주택 수수료 5%가 있습니다
자주 빠지는 항목입니다. 두바이 시청(Dubai Municipality)은 주거용 부동산에 연 임대가치의 5%를 주택 수수료로 부과하고, DEWA 전기·수도 요금에 매달 나눠 얹어 청구합니다. 세입자가 있으면 세입자가 내고, 소유자가 직접 살면 시청이 산정한 추정 임대가치 기준으로 소유자가 냅니다. 연 임대가치 AED 80,000짜리 집이면 연 4,000, 월 333 정도입니다. 장기임대를 놓는 투자자에게는 해당이 없고, 골든비자를 받아 직접 들어가 사는 경우에 생기는 비용입니다.
5. 임대: 두바이는 안 걷습니다
UAE는 개인에게 소득세를 부과하지 않습니다. 2023년 6월 시작된 UAE 법인세도 개인이 자기 명의 부동산을 임대·매각해서 얻는 소득은 “부동산 투자 소득”으로 분류해 사업소득에서 제외합니다. 조건은 별도 사업 라이선스를 통해서 하거나 라이선스가 필요한 활동이 아닐 것입니다. 본인 명의 아파트 한두 채를 1년 계약으로 임대하는 전형적인 경우는 여기에 해당하고, 두바이에서 내는 소득세는 없습니다.
6. 그 임대소득을 한국에서 냅니다
한국 세법상 거주자는 전 세계 소득을 한국에 신고합니다. 두바이 월세도 예외가 아닙니다. 그리고 국외 주택의 임대소득은 국내 1주택자 비과세 대상에서 제외돼 있어서, 한국에 집이 한 채도 없어도 두바이 집 월세는 과세됩니다.
계산 방식은 두 갈래입니다. 연 주택임대 총수입이 2천만 원 이하면 14% 분리과세를 선택할 수 있고, 넘으면 다른 소득과 합쳐 6~45% 누진세율로 종합과세됩니다. 두바이 1베드 연 임대료 AED 70,000은 2,660만 원이라 대부분 종합과세 구간이고, 스튜디오 AED 50,000(1,900만 원)이면 분리과세를 고를 수 있습니다. 어느 쪽이든 총수입에 세율을 그대로 곱하는 게 아니라 필요경비를 뺀 소득에 매깁니다. 서비스차지, 관리대행료, 수선비, 대출이자가 경비이고, 증빙이 없으면 경비율로 갑니다.
두바이 특유의 반전이 하나 있습니다. 보통 해외부동산은 현지에서 낸 세금을 한국 세금에서 빼주는 외국납부세액공제가 있는데, 두바이는 낸 세금이 없으니 공제할 것도 없습니다. “두바이는 임대소득 무세”라는 광고는 한국 거주자에게는 “두바이 대신 한국에 낸다”는 뜻입니다. 근로소득이 높은 분일수록 수익률 계산에 이 세금을 먼저 넣어야 합니다.
7. 수익률 7%는 세전입니다
매입가 AED 100만, 연 임대료 AED 70,000이면 광고 수익률은 7%입니다. 서비스차지, 공실 한 달, 관리대행 5%, 수선비를 빼면 5% 안팎이 되고, 취득비용 7%를 분모에 넣으면 더 내려갑니다. 여기까지가 수익률 글의 계산입니다. 한국 거주자는 그 순임대소득에 본인 세율을 한 번 더 적용해야 세후 숫자가 나옵니다. 세율 24% 구간이면 5%가 4% 아래로 내려가는 식입니다. 광고의 7%와 내 세후 수익률은 다른 숫자입니다.
8. 매각: 두바이는 안 걷고 한국은 걷습니다
UAE에는 개인 양도소득세가 없습니다. AED 100만에 사서 130만에 팔아도 두바이에서 30만에 붙는 세금은 없습니다. 한국은 다릅니다. 양도일까지 5년 이상 국내에 주소나 거소를 둔 거주자가 해외부동산을 팔면 한국 양도소득세 대상이고, 세율은 6~45% 기본세율입니다. 양도일이 속한 달 말일부터 2개월 안에 예정신고를 합니다.
국내 부동산에 익숙한 분이 놀라는 부분이 여기입니다. 해외부동산에는 1세대 1주택 비과세가 없고 장기보유특별공제도 없습니다. 오래 갖고 있었다고 깎아주는 게 없이 차익에 그대로 세율이 붙습니다. 대신 다주택 중과도 없습니다. 해외주택은 양도세 중과 판정의 주택 수에 들어가지 않아서, 국내에 집이 있는 분이 두바이 집을 사도 중과 문제는 생기지 않습니다.
9. 집값이 그대로여도 환율로 차익이 생깁니다
양도차익은 원화로 계산합니다. 취득가는 대금을 지급한 날, 양도가는 대금을 받은 날의 기준환율로 환산합니다. AED 100만을 1디르함 350원일 때 샀으면 3억 5,000만 원이고, 몇 년 뒤 같은 100만에 팔았는데 환율이 400원이면 4억 원입니다. 두바이 기준으로 집값 상승 0%인데 한국 기준으로 5,000만 원 차익이 잡힙니다. 반대로 환율이 내리면 두바이에서 이익이 나도 한국에서는 손실일 수 있습니다. 두바이 부동산의 손익은 AED 집값만 보면 안 되고, 환율까지 넣은 원화 손익이 세금을 결정합니다. 투자 글에서 말한 환율 변수가 세금에서도 그대로 작동합니다.
10. 세금과 별개로, 신고가 있습니다
세금을 내는 것과 자료를 내는 것은 별개이고, 자료 쪽이 더 자주 사고가 납니다. 신고는 두 곳에 합니다.
은행. 송금 전에 거래할 외국환은행을 하나 지정하고 해외부동산 취득신고를 해서 수리를 받아야 돈을 보낼 수 있습니다. 계약금이 급하면 지정 은행을 통해 신고 전에 미화 10만 달러까지 먼저 보내고 계약일부터 1년 안에 신고하거나, 계약 확정 전에 내신고수리를 받아 취득예정금액의 10% 안에서 보내고 3개월 안에 본신고를 합니다. 대금 송금 후 3개월 안에 취득보고서, 보유 중에는 은행이 요구할 때 계속보유 입증서류(실무상 보통 2년마다), 팔면 3개월 안에 처분보고서를 내고 매각대금은 국내로 회수합니다. 은행 창구에서 안내받으며 하면 되는 수준이지만, 귀찮다고 환치기나 지인 계좌로 우회하면 외국환거래법 위반이고 금액에 따라 형사처벌까지 갑니다. 신고와 송금 순서는 해외송금 글에 정리했습니다.
국세청. 취득가액 2억 원 이상인 해외부동산은 매년 6월 30일까지 해외부동산 취득·보유·투자운용(임대)·처분 명세서를 냅니다. 산 해에는 취득, 보유 중에는 보유와 임대, 판 해에는 처분 명세입니다. 취득가 2억 미만이라도 처분가가 2억 이상이면 처분 명세는 내야 합니다. 두바이 집값을 생각하면 사실상 전부 대상입니다. 안 내거나 거짓으로 내면 취득·임대·처분가액의 10%, 한도 1억 원의 과태료입니다. 5억짜리 집이면 5천만 원이고, 세금을 빼돌린 게 아니라 서류 한 장 안 낸 대가입니다.
여기에 하나 더. 두바이 은행 계좌로 임대료를 받다가 해외 계좌 잔액 합계가 어느 달 말일이라도 5억 원을 넘으면 이듬해 6월 해외금융계좌 신고도 해야 합니다. 매월 말일 잔액 기준이고, 부동산과 별개의 신고인데 같이 걸리는 경우가 많습니다.
은행 신고와 국세청 신고는 서로를 대신하지 않습니다. 은행에서 취득신고를 했다고 명세서가 끝난 게 아니고, 명세서를 냈다고 은행 보고가 끝난 것도 아닙니다.
11. 부모 돈으로 사면 증여세가 먼저입니다
자녀나 배우자 명의로 사주거나 가족이 매매대금을 대신 보내면, 해외에 있는 집이라도 한국 거주자가 받는 이상 증여세 대상입니다. 국세청은 해외부동산 자금출처를 소명하라고 할 수 있고, 소명 못 한 금액에는 20% 과태료가 붙습니다. 은행 취득신고를 하는 순간 누가 얼마를 보냈는지 기록이 남으니, 국세청은 이미 알고 있다고 보는 게 맞습니다. 가족 명의를 쓸 거면 증여 신고를 먼저 정리하고 들어가는 게 순서입니다.
12. 에어비앤비식 단기임대는 다릅니다
개인 부동산 투자 소득이 UAE 법인세에서 빠지는 조건은 “라이선스가 필요 없는 활동”입니다. 두바이에서 6개월 미만 단기숙박을 놓으려면 경제관광부(DET)의 홀리데이홈 허가가 필요합니다. 개인 소유자가 자기 집 8채까지는 사업자 등록 없이 허가만으로 운영할 수 있지만, 운영사를 세우거나 사업 형태로 커지면 VAT 등록과 법인세 적용을 따로 봐야 합니다. 한국에서도 단기숙박은 주택임대소득이 아니라 사업소득으로 갈 수 있습니다. “두바이 임대소득은 무조건 무세”를 모든 운영 방식에 붙이면 안 됩니다. 장기임대와 숙박사업은 다른 구조입니다.
13. “세금 없음” 광고를 이렇게 읽으세요
| 광고 문구 | 실제로 확인할 것 |
|---|---|
| No Property Tax | 서비스차지, 직접 거주 시 주택 수수료 |
| No Capital Gains Tax | 한국 양도소득세, 환율 차익 |
| No Income Tax | 한국 종합소득세 또는 분리과세 |
| 7% Rental Yield | 공실·관리·수선·취득비용 뺀 뒤 한국 세금까지 뺀 수익률 |
| 매매가 AED 100만 | 등기비 4%, 등기사무소, 중개 2%+VAT를 더한 총취득원가 |
| 계약 완료 | 은행 취득보고, 국세청 명세서 |
문구 자체는 틀리지 않았습니다. 주어가 “두바이가”일 뿐입니다.
14. 그래도 두바이가 유리한 것
여기까지 읽고 “그럼 세금 0이 다 거짓말이냐”고 하실 수 있는데, 그렇지는 않습니다. 현지 보유세가 없고, 현지 소득세와 양도세가 없고, 한국의 재산세·종합부동산세 대상이 아니고, 국내 다주택 중과와 분리된 자산입니다. 여러 나라 부동산과 비교하면 두바이 쪽 세제는 단순하고 낮습니다. 다만 한국 거주자의 질문은 “두바이에 세금이 있나”에서 끝나면 안 되고, “두바이에서 안 내는 이 소득을 한국에서 어떻게 처리하나”까지 가야 합니다.
15. 아예 이주하면 뒤집힙니다
지금까지는 전부 한국 거주자 기준입니다. 골든비자를 받아 가족과 함께 이주해 한국 세법상 비거주자가 되면 해외 임대소득도 해외 양도차익도 한국 과세에서 빠집니다. 두바이 이주를 절세로 검토하는 이유입니다. 다만 비거주자 판정은 출국 신고 한 장으로 되지 않고 가족, 생활 기반, 자산 위치를 종합해서 봅니다. 몸만 두바이에 있고 가족과 소득이 한국에 있으면 거주자로 보는 사례가 흔합니다. 이 경로는 반드시 전문가와 설계해야 하고, 이주 자체의 현실은 이민 현실 글에 있습니다.
16. 자주 묻는 것
DLD 4%를 한국 양도세에서 빼주나. 4%는 세금이 아니라 등기 수수료라 외국납부세액공제 대상은 아닙니다. 대신 취득 부대비용으로 필요경비에 들어갈 수 있으니 DLD 영수증을 보관하세요.
두바이 집 때문에 한국 재산세가 늘어나나. 아닙니다. 해외 부동산은 한국 재산세·종합부동산세 대상이 아닙니다.
한국에 집이 없는데 두바이 월세도 신고하나. 합니다. 국외 주택은 1주택 비과세에서 제외됩니다.
비거주자면 아무것도 안 하나. 한국 과세는 빠지지만, 거주자 시절에 은행 신고로 취득한 집이면 보유·처분 보고 의무가 남을 수 있으니 지정 은행에 확인해야 합니다.
17. 보관할 서류
매매계약서(SPA)와 소유권 증서, 해외송금 확인서(환율 포함), DLD·등기사무소 영수증, 중개수수료 영수증, 서비스차지 고지서, 임대차계약과 Ejari 등록, 수선·관리 영수증, 매도 계약과 대금 수령 자료, 한국에 낸 신고 사본. 몇 년 뒤 팔 때 옛 송금액과 환율을 다시 찾으려면 생각보다 어렵습니다. 살 때부터 세금용 폴더를 따로 만드는 게 낫습니다.
그래서 저라면
신고 자체는 어렵지 않습니다. 은행 신고는 창구에서 안내받으면 되고, 명세서와 소득 신고는 해외부동산을 다뤄본 세무사에게 맡기면 연 수십만 원입니다. 과태료 위험과 비교하면 고민할 돈이 아닙니다.
두바이 부동산의 세금은 두바이가 아니라 한국 쪽에서 결정됩니다. 사기 전에 본인 소득과 거주 상황 기준으로 세무사와 한 번 계산해 보고 들어가는 것, 그게 이 글의 결론입니다.
매수 절차는 구매 가이드에, 본인 조건으로 총취득비용과 어느 항목을 확인해야 하는지 정리가 필요하면 예산, 매물가, 목적, 예상 임대료, 보유 기간을 적어 내 조건 확인하기에서 남겨주세요. 아는 범위는 그대로 답하고, 세금 계산이나 신고처럼 세무 판단이 필요한 부분은 해외부동산을 다뤄본 세무사에게 따로 확인하시도록 안내합니다.
이 사이트는 세무·법률 자문을 하지 않습니다. 본문은 DLD·FTA·UAE 정부 포털과 국세청·외국환거래규정의 공개 자료(2026년 9월 11일 확인)를 정리한 일반 정보이고, 거주자 여부, 소득, 자금출처, 운영 형태에 따라 실제 세금과 신고는 달라집니다. 계약과 신고 전에 거래 은행과 세무 전문가에게 개별 확인하시기 바랍니다.