작성·검수 이소영 · 최종 업데이트 2026.09.16 · 주요 출처: 외국환거래법, 외국환거래규정(재정경제부고시 제2026-88호), 하나은행 해외부동산 취득 안내, 국세청, DLD · 계산 환율 미화 1달러 = AED 3.6725(고정 환율)
두바이 부동산을 실제로 계약하려고 하면 가격이나 수익률보다 먼저 막히는 부분이 있습니다.
- 5억 원을 그냥 두바이 시행사 계좌로 보내면 되나요?
- 해외부동산 취득신고를 먼저 해야 하나요?
- 예약금을 오늘 보내야 한다는데 신고부터 하면 늦지 않나요?
- 은행에 무슨 서류를 가져가야 하나요?
결론부터 말하면, 한국 거주자의 두바이 부동산 해외송금은 일반 해외송금처럼 처리하면 안 됩니다. 해외부동산 취득은 외국환거래법상 자본거래라서, 돈을 보내기 전에 지정거래 외국환은행에 해외부동산 취득신고를 하고 수리를 받는 것이 원칙입니다.
다만 예약금 때문에 신고가 끝날 때까지 무조건 기다려야 하는 것은 아닙니다. 신고 전에 먼저 보낼 수 있는 길이 두 가지 있습니다. 이 글은 그 두 가지부터 송금, 송금 후 보고까지 실제 순서대로 정리합니다.
두바이 부동산 해외송금은 일반 송금과 무엇이 다른가
외국환거래법은 자본거래 신고와 신고수리를 돈을 보내기 전에 끝내도록 정합니다. 해외부동산을 사는 경우 외국환거래규정 제9-39조에 따라 거래할 외국환은행 한 곳을 지정하고, 그 은행에 해외부동산 취득신고를 하고 수리를 받습니다. 은행 서류에서는 이를 본신고라고 부릅니다.
투자용이든 해외에 머물며 살 집이든 신고수리 대상이고 창구도 같습니다. 차이는 거주용이면 배우자 명의로도 살 수 있고, 배우자에게 대금을 보내는 것도 허용된다는 정도입니다.
증빙서류 없이 보낼 수 있는 연 미화 10만 달러 한도는 여기에 쓸 수 없습니다. 그 한도는 규정상 신고가 필요 없는 거래에만 적용되고, 해외부동산 취득은 신고가 필요한 거래이기 때문입니다. 아래 신고 전 선지급의 미화 10만 달러와는 숫자만 같을 뿐 다른 제도입니다.
두바이 부동산 계약금부터 먼저 보내도 될까
됩니다. 현행 외국환거래규정에는 신고수리 전에 돈을 먼저 보낼 수 있는 방법이 두 가지 있습니다.
| 구분 | 신고 전 선지급 | 내신고수리 |
|---|---|---|
| 근거 | 외국환거래규정 제9-1조 제2항 | 외국환거래규정 제9-39조 제3항 |
| 은행 절차 | 지정거래 외국환은행을 통해 보냄 | 은행에서 내신고수리를 먼저 받음 |
| 보낼 수 있는 금액 | 미화 10만 달러 이내 | 취득 예정금액의 10% 이내 |
| 기한 | 계약 성립일부터 1년 안에 본신고 | 내신고수리일부터 3개월 안에 본신고, 못 하면 국내로 회수 |
어느 쪽을 쓸지는 금액으로 먼저 가를 수 있습니다. 예약금이 미화 10만 달러 이하라면 신고 전 선지급 범위에 들어가고, 은행 수리 없이 계약 성립일부터 1년 안에 본신고하면 되니 보통 이쪽이 간단합니다. 내신고수리는 매매가가 약 AED 367만(미화 100만 달러)을 넘어 10%가 미화 10만 달러보다 클 때 쓸모가 있습니다.
신고 전 선지급은 2025년 2월 개정으로 한도가 미화 5만 달러에서 10만 달러로 올라가면서, 반드시 지정거래 외국환은행을 통해 보내도록 바뀌었습니다. 1년 기한은 송금일이 아니라 계약이 성립한 날부터 셉니다.
내신고수리는 본신고 전에 은행에서 먼저 받는 예비 신고수리로, 매매계약이 확정되기 전에 쓰는 방법입니다. 하나은행 신고서는 분양 청약금을 미리 보내야 하는 경우나, 계약금을 먼저 내지 않으면 계약할 수 없는 경우를 예로 듭니다. 한국은행 FAQ에는 아직 “최대 미화 20만불”로, 은행연합회 외환길잡이에는 “최대 미화 10만 달러”로 적혀 있지만, 이 금액 상한은 2019년 5월 개정으로 없어졌고 지금은 10% 기준만 남아 있습니다.
두 방법을 한 거래에 섞어 쓸 수 있는지는 규정에 적혀 있지 않습니다. 두바이 분양의 EOI(구매의향서)나 예약서를 낸 날을 “계약 성립일”로 볼지도 규정이 정하지 않으니, 보내기 전에 지정거래 외국환은행에 어느 방법으로 처리할지 먼저 확인하세요.
두바이 예약금은 보통 얼마나 요구하나
정해진 금액은 없고 개발사마다 다릅니다. Emaar 온라인 예약 약관(2026년 1월 보관본 기준)을 보면 신용카드로 AED 37,000(약 미화 1만 달러)을 내고 유닛을 5일간 잡아둘 수 있고, 그 안에 구매 제안서에 서명하고 1차 납입을 하지 않으면 이 돈은 돌려받지 못합니다. DAMAC 유닛 예약 약관은 환불되지 않는 예약비(Exclusivity Fee)를 먼저 내고, 예약 기간 안에 매매가의 5%, 예약비를 낸 날부터 25일 안에 24%를 낸 뒤, 온라인 예약일부터 30일 안에 매매계약서(SPA)에 서명하는 순서입니다.
DAMAC 일정대로면 SPA 서명 전에 매매가의 약 29%를 내게 됩니다. AED 150만 유닛이면 AED 43만 5천(약 미화 11만 8천 달러)으로 신고 전 선지급(미화 10만 달러)과 내신고수리(10%) 한도를 모두 넘으니, 예약 직후 받은 서류로 본신고가 되는지 지정거래 외국환은행에 먼저 확인하세요.
카드로 내든 계좌로 보내든 예약금도 해외부동산 취득 대금입니다. 신고 전 선지급은 지정거래 외국환은행을 통해 보내야 하니, 카드로 예약금을 내야 한다면 결제 전에(이미 냈다면 바로) 은행에 처리 방법을 물어보세요. 계약이 무산돼 예약금을 돌려받는 경우 어떻게 처리할지도 은행에 같이 물어두는 편이 좋습니다.
“10만 달러 이하는 마음대로 보내도 된다”는 뜻이 아닙니다
신고 전 선지급은 지정거래 외국환은행을 통해, 해외부동산 취득 목적이라고 밝히고 보내는 것을 허용할 뿐입니다. 목적을 밝히지 않은 일반 송금으로 계약금을 보내라는 뜻이 아닙니다.
전체 흐름은 이렇습니다
- 매물이나 프로젝트를 정한다
- 계약서나 예약 관련 서류를 받는다
- 지정거래 외국환은행을 정한다
- 계약금이 급하면 신고 전 선지급(미화 10만 달러) 또는 내신고수리(10%)로 먼저 보낸다
- 해외부동산 취득신고 수리(본신고)를 받는다
- 받는 계좌(분양이면 프로젝트 에스크로 계좌)를 확인하고 신고한 내용대로 대금을 보낸다
- 대금 송금 후 3개월 안에 해외부동산 취득보고서를 낸다
- 보유하는 동안 은행이 요구하면 보유 사실을 증명하는 서류를 낸다
- 신고 내용이 바뀌면 미리 변경신고를 하고, 팔거나 변경한 뒤에는 처분(변경)보고를 한다
생각보다 복잡하지 않습니다. 문제는 대부분 계약부터 해버린 뒤 송금 당일 은행 창구에서 신고 문제를 처음 알게 되는 경우입니다.
1. 먼저 지정거래 외국환은행을 정합니다
해외부동산 신고는 은행을 한 곳 지정해 신고, 송금, 사후 보고를 모두 그 은행에서 이어가는 구조입니다. 한번 지정하면 이 거래와 관련된 돈은 모두 그 은행을 통해 주고받아야 합니다.
하나, 신한, KB국민, 우리은행처럼 외환 업무를 하는 은행이면 됩니다. 필요한 서류와 내부 심사는 은행마다 조금씩 다르니, 예약금이나 계약금을 보내기 전에 해당 은행의 외환 담당 지점에 먼저 문의하는 것이 좋습니다.
2. 해외부동산 취득신고, 어떤 서류가 필요할까
하나은행 해외부동산 취득 안내 기준으로 주요 서류는 이렇습니다.
- 해외부동산 취득 신고(수리)서
- 거래외국환은행 지정 신청서
- 실명확인증표(신분증)
- 주민등록등본(신청일 전 3영업일 안에 발급한 것)
- 납세증명서
- 매매계약서 또는 분양계약서
- 거래 상대방 확인서류(계약서에 상대방이 나오면 생략)
- 가격 적정성 입증서류(현지 금융기관이나 감정기관의 감정평가서가 원칙이고, 받기 어려우면 현지 중개업자나 시세 사이트 자료. 해외에 머물며 살 집이면 분양가격 서류는 인정되지 않음)
두바이 은행 대출을 함께 쓰면 모기지 관련 서류가 추가됩니다. 하나은행과 IBK기업은행은 투자 목적이면 신청인 본인 명의만 가능하고 공동명의는 안 된다고 안내합니다. 해외에 머물며 살 집이면 배우자 명의도 가능하지만, 하나은행은 외국 국적 배우자 명의를 받지 않고 비거주자 배우자 명의는 기관마다 안내가 달라 미리 확인해야 합니다.
두바이 오프플랜이면 어떤 계약서를 내나
두바이 분양은 예약서(Reservation Form), 예약 확인서(Booking Form), 매매계약서(SPA), 납부 일정(Payment Plan) 순으로 서류가 나옵니다. 국내 은행이 이 중 어느 서류까지 신고 서류로 인정하는지는 공개된 기준이 없습니다. 하나은행은 본신고에 분양계약서나 그에 준하는 계약 증빙을 요구합니다.
그러니 받은 서류 PDF를 예약금을 보내기 전에 은행 담당자에게 먼저 보내 확인하세요. 하나은행과 IBK기업은행은 투자 목적 분양은 소유권 이전을 전제로 한 경우만 받고, 분양권을 되팔 목적이면 받지 않는다고 안내합니다. IBK기업은행은 분양계약으로 취득하는 경우를 주거 이외 목적으로만 받는다고 적고 있으니, 살 집으로 분양을 받는다면 은행에 먼저 확인하세요.
3. 은행은 무엇을 심사하나
외국환거래규정 제9-38조에 따라 은행은 네 가지를 봅니다.
- 신용정보원에 채무불이행자로 등록돼 있는지
- 세금 체납자인지
- 취득가격이 현지 금융기관이나 감정기관이 적정하다고 보는 수준인지
- 실제 사용 목적에 맞는 취득인지
그래서 “두바이 마리나 아파트 AED 200만”이라고 적힌 이메일 하나로 수억 원을 보내는 구조가 아닙니다. 계약과 가격을 입증할 자료가 있어야 합니다.
4. 신고가 끝나면 대금을 보냅니다
신고수리를 받은 뒤 신고한 내용대로 두바이의 개발사나 매도인에게 대금을 보냅니다. 외국환거래규정 제5-10조는 두바이에서 계약을 중개하거나 대리하는 사람에게 대금을 보내는 것도 제3자 지급 신고 없이 허용합니다.
규정이 허용한다고 아무 계좌나 되는 것은 아닙니다. 받는 계좌가 계약 구조에 맞는지는 두바이 규정으로 따로 확인해야 합니다.
오프플랜(분양)이라면: 2007년 두바이 법률 제8호에 따라 분양대금은 DLD에 등록된 프로젝트 전용 에스크로 계좌로만 받습니다. 이 계좌는 프로젝트 이름으로 열리기 때문에 계좌 명의가 매매계약서의 개발사 법인명과 다를 수 있습니다. 매매계약서(아직 없으면 예약서)의 프로젝트명으로 Dubai REST 앱의 Mashrooi(프로젝트 조회)에서 에스크로 은행과 계좌를 찾고, 개발사가 보낸 납부 안내서의 계좌와 같은지 맞춰보세요.
완공 매물(재매매)이라면: 소유권 이전은 DLD 등록 대행 사무소(Trustee Center)에서 합니다. 잔금은 보통 은행 발행 수표(Manager’s Cheque)로 주고받는데, DLD 규정이 아니라 거래 관행입니다. 한국에서 바로 보내는 대신 수표를 발행할 UAE 계좌나 대행 구조가 필요할 수 있으니 중개사, 등록 대행사와 미리 확인해 송금 계획에 넣어두세요.
“중개사가 자기 계좌로 보내라고 하는데요?”
분양이라면 거절하세요. 2010년 두바이 집행위원회 결정 제6호는 개발사 프로젝트를 파는 중개사도 대금을 자기 계좌가 아니라 프로젝트 에스크로 계좌로 넣게 합니다.
재매매는 중개회사가 계약금을 맡아두는 경우가 있어서 개인 계좌면 무조건 사기, 회사 계좌면 무조건 안전이라고 단정할 수는 없습니다. 다만 계약서에 없는 제3자, 회사명이 다른 계좌, 왓츠앱으로만 받은 계좌번호라면 송금을 멈추고 다시 확인하세요. 확인 방법은 두바이 부동산 사기 글에 정리했습니다.
5. 송금했다고 끝이 아닙니다
취득보고: 대금을 보낸 뒤 3개월 안에 해외부동산 취득보고서를 냅니다. 규정의 기한은 “취득 후”가 아니라 “송금 후” 3개월입니다. 분납하는 분양이라면 하나은행은 마지막 송금 후 3개월로 안내하니, 지정거래 외국환은행 기준을 확인하세요.
보유 중: 규정은 은행이 계속 보유하고 있다는 증명을 요구하면 수시보고서를 내도록 합니다. 은행 실무에서는 보통 신고수리일부터 2년마다 보유 사실을 입증하는 서류를 받습니다.
처분·변경: 신고한 금액이나 자금 조달 방법 같은 신고 내용을 바꾸려면 바꾸기 전에 지정거래 외국환은행에 변경신고를 합니다. 팔거나 변경한 뒤에는 3개월 안에 처분(변경)보고서를 내고, 그 전에 매각대금을 받으면 받는 시점에 냅니다. 분양 계약이 해지되거나 프로젝트가 취소된 경우에도 변경신고를 하고 돈은 원칙적으로 국내로 회수해야 하며(회수하지 못하면 변경신고 때 쓰임을 설명해야 합니다), 이를 하지 않아 제재받은 사례가 은행연합회 외환 위반 사례집에 있습니다.
2025년 2월 개정으로 해외에서 영주권이나 시민권을 얻으면 이 사후 보고 의무가 적용되지 않습니다. UAE 골든비자는 기간을 정해 갱신하는 거주 비자라 영주권으로 인정되는지 은행에 먼저 확인하세요. 한국 거주자로 돌아오면 다시 적용됩니다.
나눠 보내거나 일반 송금으로 보내면 안 되나
안 됩니다. 해외부동산 송금을 5천만 원씩 나눠도 부동산 취득이라는 거래는 그대로이고, 신고 의무도 사라지지 않습니다. 은행은 송금할 때 신고 대상 거래인지 확인해야 하고, 보내는 사람도 거래 내용을 설명해야 합니다.
신고 없이 보냈다가 적발되면 금액에 따라 제재가 달라집니다.
- 위반금액 미화 5만 달러 이하: 경고
- 미화 5만 달러 초과 20억 원 이하: 과태료(은행에 해야 할 신고를 하지 않은 경우 위반금액의 2%와 100만 원 중 큰 금액)
- 20억 원 초과: 1년 이하 징역 또는 위반금액의 3배 이하 벌금
- 취득보고 같은 사후 보고를 내지 않은 경우: 통상 과태료 200만 원
한번 위반하면 은행을 통해 제재기관에 위반 사실을 알리고 빠진 절차를 마친 뒤에야 추가 송금을 할 수 있습니다. 처음부터 정상 절차를 밟는 편이 시간도 비용도 훨씬 덜 듭니다.
현지 모기지를 쓰는 경우
AED 200만짜리 아파트를 내 돈 AED 80만과 두바이 은행 대출 AED 120만으로 사도 해외부동산 신고는 그대로 합니다. 신고서의 총취득금액을 국내 송금액과 현지 조달액(대출)으로 나눠 적고 모기지 서류를 냅니다.
그 집을 담보로 구입 자금을 빌리는 것이면 비거주자와의 금전대차 신고는 따로 하지 않아도 됩니다. 처음 신고에 없던 현지 대출을 나중에 쓰는 등 자금 구성이 바뀌면 미리 변경신고를 해야 합니다. 산 뒤에 같은 집을 담보로 추가 대출을 받으려면 지정거래 외국환은행을 거쳐 한국은행에 미리 신고해야 합니다. 대출 한도와 필요한 현금은 비거주자 모기지 가이드에 계산해뒀습니다.
두바이에 은행 계좌를 먼저 만들어 보내면?
두바이 개인 계좌를 거쳐 부동산을 산다고 한국의 해외부동산 신고가 사라지지는 않습니다. 중요한 건 돈이 어느 계좌를 거쳤는지가 아니라 최종적으로 무엇을 사는 데 썼는지입니다.
해외 계좌에 돈을 넣어두면 해외금융계좌 신고도 따져봐야 합니다. 작년 매월 말일 중 하루라도 모든 해외 계좌 잔액 합계가 5억 원을 넘었다면 올해 6월 1~30일에 신고합니다. 매입 자금이나 월세를 넣어둔 UAE 계좌 잔액은 여기에 들어가지만, 부동산 자체는 들어가지 않습니다.
국세청에도 따로 신고하나
은행 신고와 세금 신고는 별개입니다. 다만 지정거래 외국환은행은 신고수리 내용을 다음 달 20일까지 국세청, 관세청, 금융감독원에 통보하니, 은행에 신고하면 국세청도 알게 된다고 보는 게 맞습니다.
국세청 쪽에서 챙길 것은 이렇습니다.
- 해외부동산 명세서: 취득가액 2억 원 이상이면 취득, 임대, 처분 명세와 연말 보유 현황을 다음 해 6월 30일까지 냅니다. 임대가 없어도 보유 현황은 매년 냅니다. 안 내거나 거짓으로 내면 항목별로 금액의 10% 이하(한도 1억 원) 과태료가 나오고, 취득·보유 명세 과태료는 은행에 외국환 신고를 한 금액을 빼고 계산합니다.
- 임대소득: 두바이 월세는 다음 해 5월 종합소득세 신고에 합산합니다.
- 양도차익: 양도일까지 계속 5년 이상 국내에 주소나 거소를 둔 거주자라면 팔 때 한국 양도소득세 대상입니다.
- 부모 돈으로 사는 경우: 증여세와 자금출처 소명 대상이 될 수 있습니다.
세금 계산은 세금 글에 정리했습니다.
실제로는 이렇게 준비하면 됩니다
- 개발사, 프로젝트, 유닛 번호, 가격, 납부 일정, 계약 상대방을 문서로 받습니다.
- 예약서나 매매계약서 초안을 받습니다.
- 송금 전에 국내 외국환은행에 “두바이 부동산을 살 예정이라 해외부동산 취득신고와 송금을 하려고 합니다”라고 문의합니다.
- 예약금이 급하면 지정거래 외국환은행부터 정하고, 신고 전 선지급과 내신고수리 중 어느 쪽으로 할지 그 은행과 정합니다.
- 서류를 준비해 그 은행에 본신고를 합니다.
- 받는 계좌를 두바이 쪽 자료와 맞춰본 뒤 송금합니다.
- 송금 후 3개월 안에 취득보고까지 마칩니다.
가장 위험한 순서와 안전한 순서
피해야 할 순서: 인스타그램이나 유튜브에서 매물 발견, 현지 중개사가 “오늘만 가능”이라고 함, 왓츠앱으로 계좌번호 받음, 아무 은행에서 일반 해외송금으로 예약금 수천만 원 송금, 그다음에 해외부동산 신고를 검색.
안전한 순서: 매물 확인, 중개사와 프로젝트를 DLD 자료로 검증, 계약서 확보, 한국 외환 절차 확인, 받는 계좌 검증, 예약금과 계약금 송금, 잔금 지급, 취득보고.
핵심은 송금을 검증과 한국 외환 절차 확인 뒤로 옮기는 것입니다.
계약을 앞둔 매물이 있다면 내 조건 확인하기에서 프로젝트명, 매매가, 요구받은 예약금, 받은 서류 종류를 적어주세요. 연락처 없이 총비용과 계약 전에 확인할 항목부터 볼 수 있습니다.
이 글은 2026년 9월 16일 현재 외국환거래규정과 금융기관 공개 안내를 기준으로 한 일반 정보입니다. 실제 신고 대상, 필요 서류, 송금 절차는 거래 목적, 계약 구조, 신청인 상황과 은행 확인에 따라 달라지니 송금 전에 지정거래 외국환은행에 확인하세요. DwellDXB는 은행, 세무법인, 법률사무소가 아니며 외환 신고나 세무·법률 대리를 하지 않습니다.
이 글의 내용은 외국환거래법 제18조·제29조·제32조와 시행령, 외국환거래규정(재정경제부고시 제2026-88호, 2026년 7월 6일 시행) 제4-2조·제4-3조·제5-10조·제7-13조·제9-1조·제9-38조·제9-39조·제9-40조, 하나은행 해외부동산 취득 안내와 신고서 서식(2025년 4월 개정), IBK기업은행 해외부동산 안내, 은행연합회 외환 위반 사례집, 국제조세조정에 관한 법률 제53조·제58조·제91조, 2007년 두바이 법률 제8호와 2010년 두바이 집행위원회 결정 제6호, DLD 매매 등록 안내, DAMAC 예약 약관을 2026년 9월 16일에 확인한 기준입니다. Emaar 온라인 예약 약관은 공개 페이지가 내려가 있어 2026년 1월 21일 보관본으로 확인했습니다.