작성·검수 이소영 · 최종 업데이트 2026.09.11 · 주요 출처: DLD, RERA, Dubai REST
두바이 부동산에 관심이 생기면 인스타그램이나 왓츠앱으로 연락이 오기 시작합니다. “오늘 예약금을 넣어야 이 가격이 잡힙니다”, “RERA 등록 중개사니까 안심하세요”, “완공 전에 프리미엄 붙여서 팔 수 있습니다”. 이 말들은 정상 거래에서도 나옵니다. 문제는 말이 아니라, 그 말을 뒷받침하는 공식 자료를 확인하지 않고 돈부터 보내는 것입니다.
두바이는 이 점에서 한국보다 낫습니다. 중개인, 광고, 등기, 분양 프로젝트, 에스크로 계좌를 두바이토지청(DLD)과 산하 규제기관 RERA의 공개 시스템에서 누구나 조회할 수 있습니다. 판매자가 보내준 PDF와 왓츠앱 메시지만 믿고 계약할 이유가 없다는 뜻입니다. 이 글은 실제로 벌어진 사기 수법을 먼저 보고, 계약금을 보내기 전에 직접 확인할 수 있는 7가지를 순서대로 정리합니다.
실제로 벌어진 일부터
없는 아파트를 77억에 팔았습니다. 2015년 한 영국인 중개인이 다운타운 어드레스 레지던스의 3베드룸을 AED 770만에 팔았습니다. DLD와 시행사 Emaar 명의의 서류를 위조해 소유권 증서와 영수증을 건넸고, 매수인은 세 번에 나눠 돈을 보냈습니다. 그 호실은 존재하지 않았습니다. 2020년 두바이 법원은 5년형과 AED 770만 벌금을 선고했습니다. 서류가 진짜처럼 보였다는 게 이 사건의 핵심입니다.
진짜 매물을 베낀 가짜 리스트. 정식 포털에 올라온 매물을 그대로 복사한 뒤 연락처만 바꿉니다. 2024년 6월 두바이 경찰이 검거한 임대 사기범이 이 수법이었습니다. 한 피해자는 계약금 AED 14,000을 보냈는데 그 집은 이미 나간 상태였습니다.
남의 등록번호를 베낀 명함. 한 중국인 투자자는 중개인이 준 브로커 번호(BRN)를 RERA에서 조회했고, 멀쩡히 나와서 AED 280,000을 보냈습니다. 그 번호는 아무것도 모르는 진짜 브로커의 것이었습니다. 번호만 맞는지 보고 끝내면 안 되는 이유입니다.
등기 위조. 2019년 팜 주메이라에서는 아홉 명이 소유주 서명을 위조하고 대역까지 세워 AED 2,700만짜리 부지 두 필지를 팔았습니다. DLD가 서류 불일치를 발견하고서야 드러났습니다.
하나 구분하고 가겠습니다. 집값이 내리거나, 임대료가 기대보다 낮거나, 분양 프로젝트가 늦어지는 건 투자 위험이지 사기가 아닙니다. 없는 매물을 팔거나, 위조 서류를 보여주거나, 등록되지 않은 사람과 프로젝트를 정상 거래처럼 내미는 게 사기입니다. 이 글의 원칙은 하나입니다. 사람을 믿기 전에 정보를 확인하고, 서류를 믿기 전에 발급기관에서 다시 확인합니다.
1. 광고부터: QR 코드와 광고 허가
두바이는 부동산 광고를 아무나 못 올립니다. RERA는 2023년 4월부터 모든 부동산 광고에 Madmoun이라는 QR 코드를 붙이게 했습니다. 광고 허가(Trakheesi permit)가 있어야 QR이 나오고, 찍으면 그 광고를 RERA가 승인했는지, 어느 회사의 광고인지, 매물 정보가 무엇인지 DLD 사이트에서 바로 확인됩니다. 인스타그램, 텔레그램, 한국어 블로그, 중개사 홈페이지 어디서 봤든 첫 질문은 같습니다.
“이 매물의 Trakheesi permit 번호나 Madmoun QR 코드를 보내주세요.”
QR이 열리면 세 가지를 봅니다. 광고 회사가 나에게 연락한 회사와 같은가. 매물·프로젝트 정보가 제안받은 내용과 같은가. 허가가 유효한가. “VIP 물량이라 광고 허가가 없습니다”, “개발사 직영이라 QR이 필요 없습니다”, “한국 고객에게만 따로 보여드리는 매물입니다”라는 답이 돌아오면, 그 말만으로 사기라고 단정할 수는 없지만 돈을 보내기 전에 왜 없는지부터 확인해야 합니다.
2. 중개인과 회사: 번호가 아니라 사람을 확인
명함에 Real Estate Consultant라고 적혀 있다고 등록된 중개인이 아닙니다. DLD 공식 앱 Dubai REST의 등록 중개인 조회에서 이름이나 BRN으로 검색하면 전체 이름, 사진, 소속 회사, 자격 만료일, 활성 여부가 나옵니다. 위의 중국인 투자자 사례처럼 번호만 맞는지 보면 당합니다. 사진과 이름과 소속이 지금 내 앞의 사람과 일치하는지까지 봐야 합니다. 중개인이 보여주는 RERA 카드는 Dubai REST의 e-card 검증에서 카드 종류와 번호로 따로 확인됩니다.
회사도 봅니다. DLD에는 등록 중개회사(brokerage) 조회가 따로 있습니다. 나에게 연락한 사람, 그 사람의 브로커 등록, 그 사람이 속한 등록 회사, 이 셋이 연결돼야 합니다.
| 담당자 | 영문 이름, 브로커 카드 번호, 사진이 본인과 일치하는지 |
| 중개회사 | 등록된 법인명, 담당자의 소속으로 나오는지 |
| 연락수단 | 이메일·전화가 회사 공식 연락처와 일치하는지 |
| 광고 | 그 회사 명의로 허가된 광고인지 |
| 계약서 | 계약 상대방이 그 회사인지 |
한국어로 상담해주는 사람이 두바이 등록 브로커일 필요는 없습니다. 이 사이트도 그렇습니다. 다만 상담하는 사람과 실제 계약을 진행하는 두바이 등록 중개사가 누구인지는 분리해서 확인하면 됩니다. 한국어가 되는 중개인을 찾고 검증하는 요령은 한인 부동산 글에 있습니다.
3. 완공 매물: 등기(Title Deed)를 DLD에서 검증
완공된 아파트나 빌라라면 가장 중요한 서류가 소유권 증서, Title Deed입니다. PDF를 받았다고 끝이 아닙니다. 위의 77억 사건에서도 피해자는 소유권 증서를 받았습니다. 위조였을 뿐입니다.
DLD의 Verify Title Deed 서비스에 증서 번호와 발행연도를 넣으면 그 증서가 유효한지, 어느 호실인지, 소유자가 누구인지 나옵니다. 두바이는 이제 종이 등기를 내지 않고 Dubai REST의 디지털 등기가 유일한 법적 증명이라, 매도인이 보여주는 화면이 아니라 내가 직접 조회한 화면이 기준입니다. 확인할 건 넷입니다. 증서가 유효한가, 내가 보려는 호실과 일치하는가, 매도인 이름과 소유자가 같은가, 매물 유형과 면적이 광고와 같은가.
한 단계 더 들어가려면 Property Status Enquiry로 프리홀드 여부와 제한 사항을 보고, 필요하면 Detailed Property Report를 신청해 모기지, 압류, 제한, 프로젝트 정보까지 받습니다. 등기가 진짜라는 것과 좋은 투자라는 건 별개입니다. 등기 확인이 끝나면 현재 임차인, 담보, 관리비 체납, 집 상태, 같은 건물의 최근 실거래가를 따로 봐야 합니다. 그 순서는 구매 가이드에 있습니다.
4. 오프플랜: 프로젝트와 에스크로를 따로 확인
준공 전 분양은 확인할 게 더 많습니다. 먼저 프로젝트 자체입니다. DLD의 Project Status Enquiry(Mashrooi)에 프로젝트 이름이나 번호를 넣으면 개발사 이름과 등록번호, 관리회사, 에스크로 은행과 계좌, 등록일과 완공 예정일, 현재 상태가 나옵니다. 브로셔가 아니라 이 화면에서 같은 프로젝트를 찾으세요. 없으면 그 프로젝트는 DLD에 등록되지 않은 것입니다.
다음이 돈입니다. 두바이는 2007년 에스크로법으로 분양대금을 프로젝트 전용 에스크로 계좌에만 받게 해뒀습니다. 공사가 진행되는 동안 투자자 돈을 지키는 장치이고, DLD 안내도 오프플랜 매수자가 낸 돈은 프로젝트 에스크로 계좌로 들어가야 한다고 명시합니다. 그래서 “계좌번호 보내주세요”가 아니라 “이 계좌가 Mashrooi에 나오는 그 프로젝트의 에스크로 계좌인지 어떻게 확인하나요”까지 물어야 합니다. 계좌번호는 왓츠앱 메시지가 아니라 은행에 직접 확인합니다.
오해하면 안 되는 게 있습니다. 에스크로 계좌가 있다고 원금이나 수익률이 보장되는 게 아닙니다. 에스크로는 돈이 그 프로젝트에만 쓰이게 하는 장치이지 가격, 준공일, 전매가, 임대수익을 보장하는 상품이 아닙니다. 분양의 구조와 리스크는 오프플랜 비교 글에 정리해뒀습니다.
5. 송금: 누구에게, 무엇을 위해 보내는 돈인지
가장 위험한 행동은 계약 구조를 이해하기 전에 송금하는 것입니다. 돈을 보내기 전에 넷이 명확해야 합니다. 왜 보내는 돈인가. 누구에게 보내는가. 계약서 어느 조항에 따른 지급인가. 보내면 어떤 권리가 생기는가.
예약금(reservation fee)이라면 금액, 매매대금에 포함되는지, 환불되는 조건과 안 되는 조건, 다음 납입까지의 기간, 계약이 진행되지 않을 때 처리, 영수증 발급 주체까지 확인합니다. 오프플랜 분양대금이라면 4번의 에스크로 계좌와 연결해서 봅니다.
다만 재매매(secondary market)는 구조가 다릅니다. 완공 매물의 계약금은 에스크로가 아니라 중개회사나 매도인 쪽으로 가는 게 정상이라, “개인 계좌면 무조건 사기”도 “회사 계좌면 무조건 안전”도 틀립니다. 기준은 지급 목적에 맞는 수취인인지, 그 수취인이 계약서의 상대방과 연결되는지입니다. 계약서를 보기 전에 큰 금액부터 요구하거나, 수취인이 계약 상대방과 연결되지 않거나, 물어볼 때마다 계좌가 바뀌면 거기서 멈춥니다.
한국에서 보내는 돈이라면 두바이 쪽 확인과 별개로 한국 외환 절차도 거쳐야 합니다. 예약금을 먼저 보내는 방법, 지정거래 외국환은행 신고, 송금 후 보고는 해외송금 글에 순서대로 정리했습니다.
6. 계약 후: Oqood 임시등록까지 확인
오프플랜은 계약서에 서명했다고 끝이 아닙니다. DLD 규정상 개발사는 분양된 호실을 Oqood 포털을 통해 임시등록부에 올려야 하고, 매매계약은 체결일부터 90일 안에 임시등록돼야 합니다. 등록되면 전자 임시등록 증명서가 나옵니다. 이 등록이 완공 전까지 내 권리의 법적 증거입니다. 그러니 계약 후 질문은 하나 더입니다. “제 명의 Oqood 등록은 언제 완료되고, 증명서는 어떻게 받나요.”
보관할 서류는 예약서, 매매계약서(SPA), 모든 송금증, 개발사 발행 영수증, 프로젝트와 호실 정보, Oqood 등록 증명, 이후의 변경계약입니다. 브로커와 나눈 왓츠앱 대화만으로는 부족합니다. 수년 뒤 준공되는 프로젝트라면 계약 첫날부터 한곳에 모아두세요.
7. “보장”은 계약서와 숫자로
사기까지는 아니어도 조심해서 들어야 할 말들이 있습니다.
“연 8% 나옵니다.” 분모가 뭔지 물어보세요. 집값인지, 취득비용까지 넣은 총투자금인지. 분자도 물어보세요. 임대료 전체인지, 공실·관리비·운영비를 뺀 돈인지. 광고의 8%가 손에 쥐는 4%대가 되는 계산은 수익률 글에 그대로 있습니다. 숫자 하나가 아니라 계산식을 요구하세요.
“수익률을 보장합니다.” 예상 수익률과 계약상 보장(guaranteed return)은 다릅니다. 보장이라면 누가 지급하는지, 몇 년인지, 집값의 몇 %인지, 서비스차지는 누가 내는지, 지급 조건과 중도 해지 시 처리가 계약서 어느 조항에 있는지 확인합니다. 브로커 메시지가 아니라 조항이 기준입니다.
“완공 전에 프리미엄 붙여 팔 수 있습니다.” 전매 조건이 있다는 것과 원하는 시점에 매수자가 나타나는 건 다른 문제입니다. 전매가 안 돼도 잔금을 끝까지 낼 수 있는지부터 계산하세요. 전매가 돼야만 납부가 가능한 구조라면 그 계획은 시장 유동성에 걸려 있는 겁니다.
“이 집 사면 골든비자 나옵니다.” 매입과 비자 승인은 별개 절차입니다. 소유 형태, 대출, 공동명의, 매물 상태에 따라 달라집니다. 조건은 골든비자 글에 있습니다.
“오늘 안 하면 가격 오릅니다”라는 말을 들었다면
희소성을 강조하는 건 영업의 일부이고, 인기 프로젝트는 실제로 빨리 나갑니다. 그래도 시간이 없다는 이유로 확인을 건너뛸 이유는 없습니다. 이렇게 답하면 됩니다. “오늘 예약 여부를 정하기 전에 브로커 카드, Trakheesi 허가, 프로젝트 상태, 에스크로 정보, 계약서 초안을 먼저 보내주세요.” 정상 거래라면 이 요청이 문제될 이유가 없습니다. “왜 그렇게까지 확인하느냐”, “다른 고객이 가져간다”, “돈부터 넣으면 서류는 나중에”라는 답이 돌아오면, 그 매물이 좋은지보다 왜 기본 확인을 어렵게 만드는지를 먼저 보세요.
10분이면 되는 검증 순서
| 1 | 광고 | Madmoun QR, Trakheesi 허가 |
| 2 | 담당 중개인 | Dubai REST 등록 중개인 조회, e-card 검증 |
| 3 | 중개회사 | DLD 등록 중개회사 조회 |
| 4 | 완공 매물 | DLD Verify Title Deed |
| 5 | 매물 상태 | Property Status Enquiry, 필요시 Detailed Property Report |
| 6 | 오프플랜 | Project Status(Mashrooi)와 에스크로 계좌 |
| 7 | 계약 후 | Oqood 임시등록 증명 |
대부분 DLD 웹사이트나 Dubai REST 앱에서 한국에서도 됩니다. 일부 상세 서비스는 로그인이나 추가 정보가 필요합니다.
계약금 보내기 전 체크리스트
- 중개인: 영문 이름, 브로커 카드 번호, 공식 시스템 검증, 소속 회사, 회사 등록 여부
- 매물: 프로젝트·건물명, 호실 번호, 면적, 완공 매물이면 등기 번호와 DLD 검증, 실제 소유자
- 오프플랜: Mashrooi 조회, 개발사, 프로젝트 상태, 에스크로 계좌, 계약서, 전체 납부 일정, 전매 조건, Oqood 등록 일정
- 돈: 이번 송금의 목적, 수취인, 계좌, 계약서 지급 조항과 일치 여부, 환불 조건, 영수증 발행 주체
하나라도 비어 있으면 “확인 전”으로 두고 보내지 않습니다.
이미 보냈는데 이상하다면
추가 송금부터 멈추고 자료를 모읍니다. 상대방 이름, 회사, 전화, 이메일, 등록번호, 광고 화면, 매물 링크, 계약서, 송금 계좌, 송금증, 영수증, 대화 기록, 받은 등기나 프로젝트 서류. 그리고 DLD에서 중개인, 회사, 매물, 프로젝트를 각각 조회해 무엇이 일치하고 무엇이 안 맞는지 구분합니다. 위조가 의심되면 상대와 합의를 반복하기보다 UAE 현지 변호사와 관련 기관에 자료를 제시하는 게 맞습니다. 앞의 사기 사건들에서도 광고, 결제 자료, 대화 기록이 수사의 핵심 자료였습니다.
자주 묻는 질문
RERA 등록 중개사한테 사면 안전한가요? 아닙니다. 등록은 첫 번째 확인일 뿐이고, 가격, 소유권, 계약 조건, 프로젝트 위험은 따로 확인해야 합니다. 등록된 중개사도 비싼 매물을 팔 수 있습니다.
유명 개발사 프로젝트면 안 봐도 되나요? 77억 사건의 위조 서류에는 Emaar 이름이 찍혀 있었습니다. 브랜드를 확인하는 것과 내가 받은 광고, 계좌, 호실, 계약 조건이 공식 정보와 일치하는지 확인하는 건 다른 일입니다.
한국에서도 DLD 확인이 되나요? 등록 중개인 조회, 등기 검증, 프로젝트 조회는 DLD 웹사이트와 Dubai REST 앱으로 한국에서 됩니다. 원격 거래의 나머지 절차는 원격 구매 글에 있습니다.
그래서 순서를 바꾸면 됩니다
두바이는 해외 투자자가 들어가기 쉬운 시장이지만, 쉽다는 것과 확인 없이 사도 된다는 건 다릅니다. 한국에서 원격으로 계약하면 왓츠앱, PDF, 화상통화에 의존하게 되니 순서를 바꾸면 됩니다. 매물을 찾고, 바로 돈을 보내는 대신 광고, 중개인, 회사, 등기 또는 프로젝트, 계좌, 계약, 등록 순으로 확인합니다. 매물을 놓칠까 봐 확인을 건너뛰는 것보다 확인할 수 없는 매물을 놓치는 편이 낫습니다.
이미 매물을 제안받았다면 내 조건 확인하기에서 매물 링크, 프로젝트명, 개발사, 중개회사, 매매가, 납부 일정, 받은 계약서나 브로셔를 남겨주세요. 어떤 공식 자료를 먼저 확인해야 하는지 순서를 정리해 드립니다. 세미나에서 들은 제안이라면 세미나 체크리스트도 같이 보세요.
이 글은 DLD가 공개한 자료를 기준으로 쓴 일반 정보이며, 실제 계약·송금·분쟁의 법률 판단은 UAE 자격을 갖춘 전문가와 관련 기관에서 개별 확인해야 합니다.