작성·검수 이소영 · 최종 업데이트 2026.09.10 · 주요 출처: DLD, RERA, Dubai REST · 계산 환율 1디르함 380원
가을이면 두바이 부동산 세미나와 1:1 상담이 한국에서 여럿 열립니다. 가는 것 자체는 좋은 일입니다. 현지 사람에게 직접 듣는 기회는 흔치 않으니까요. 다만 세미나는 파는 자리이기도 합니다. 그 자리에서 듣기 좋은 얘기와 확인해야 할 숫자를 구분하는 방법은 하나뿐입니다. 질문을 준비해 가는 것. 아래 7가지에 숫자로 답하는 곳이라면 믿을 만하고, 얼버무리는 곳이라면 그날 계약서에 사인할 이유가 없습니다.
1. “그 수익률, 그로스 수익률인가요, 순수익률인가요?”
세미나에서 가장 많이 나오는 숫자가 수익률 7%, 8%입니다. 이게 임대료를 매매가로 나눈 그로스 수익률인지, 서비스차지와 공실을 뺀 순수익률인지 꼭 물어보세요. 두바이는 서비스차지(관리비)가 실속 지역 아파트 기준 연 100만~300만 원, 다운타운·마리나 1베드는 연 450만~650만 원 수준입니다. 표면 8%가 순수익률로는 5~6%로 내려오는 게 보통입니다. 순수익률로 답을 못 하면, 그 수익률은 광고 숫자입니다.
2. “이 동네에 올해와 내년 완공 물량이 얼마나 되나요?”
두바이는 지금 공급이 가격을 누르는 시장입니다. 올해 상반기에만 2만 4,800가구가 완공됐고, 2분기 매매가격은 2.6% 내렸으며, 7월 중위가격은 1년 전과 같습니다. 세미나에서 “계속 오른다”고 하면, 그 동네의 완공 예정 물량을 물어보세요. JVC나 두바이 사우스처럼 공급이 몰리는 곳은 수익률이 좋아 보이는 만큼 시세 압력도 큽니다. 숫자를 아는 사람은 물량을 숨기지 않습니다.
3. “지금 보여주시는 가격은 호가인가요, 실거래가인가요?”
두바이는 실거래가가 공개되는 시장입니다. 두바이토지청(DLD) 자료로 어느 단지 몇 층이 얼마에 팔렸는지 누구나 볼 수 있습니다. 세미나 슬라이드의 시세가 광고 호가인지 실제 거래 기록인지 물어보고, 집에 와서 직접 확인하세요. 확인하는 곳은 부동산 사이트 글에 정리해뒀습니다. 호가와 실거래가가 10% 이상 벌어지는 단지는 흔합니다.
4. “RERA 등록번호와 BRN을 알려주실 수 있나요?”
두바이에서 중개 행위를 하려면 회사는 RERA에 등록돼 있어야 하고, 중개인 개인은 BRN이라는 번호가 있어야 합니다. 한국에서 세미나를 여는 사람이 실제로 두바이 면허 중개인인지, 아니면 소개만 하는 사람인지 이 두 번호로 갈립니다. 번호를 받으면 Dubai REST 앱에서 바로 조회됩니다. 번호를 못 준다고 해서 나쁜 사람은 아니지만, 계약은 그 사람과 하는 게 아니라는 뜻입니다. 이 확인 절차는 사기 글에 순서대로 적어뒀습니다.
5. “환율은 얼마로 계산하셨나요?”
사소해 보이는데 금액이 큽니다. 지금 시장 환율은 1 AED에 377~380원인데, 자료에 따라 400원, 410원으로 계산된 경우가 있습니다. 10억 원 예산이면 환율 30원 차이가 8천만 원입니다. “약 8억이면 골든비자”라는 말도 380원이면 7억 6천만 원, 410원이면 8억 2천만 원입니다. 어느 환율로 계산했는지 물어보고, 집에 와서 비용 계산기에 오늘 환율을 넣어보세요.
6. “되팔 때 누가 사주나요? 이 단지 지난 1년간 재판매가 몇 건이었나요?”
들어갈 때보다 나올 때가 어렵습니다. 스튜디오는 사는 사람이 대부분 투자자라 되팔 때 매수층이 좁고, 오프플랜은 완공 전 전매에 조건이 붙습니다. 세미나에서 이 단지 재판매 거래가 지난 1년간 몇 건이었는지 물어보세요. 답이 “많다”가 아니라 숫자로 나와야 합니다. 이 질문에 막히는 상품은 유동성이 없는 상품입니다.
7. “수수료는 누가 누구에게 얼마나 받나요?”
세미나가 무료라면, 그 비용은 어디선가 나옵니다. 분양은 시행사가 중개사에게 수수료를 주는 구조라 상담이 공짜처럼 보이지만, 그 수수료는 결국 분양가에 들어 있습니다. 완공 매물은 매수인이 2%와 부가세를 냅니다. 한국에서 소개하는 사람이 있다면 그 사람은 어디서 소개비를 받는지도 물어보세요. 구조를 투명하게 말하는 곳은 신뢰해도 됩니다. 저희 사이트도 같은 기준을 적용합니다. 정보만 드리고, 연결 시 어느 중개사에게 어떤 구조로 소개되는지 먼저 알려드립니다.
답을 못 들었다면
7개 중 서너 개에 숫자로 답을 못 들었다면, 그날은 사인하지 않는 게 맞습니다. 세미나에서 “오늘만 이 조건”이라는 말이 나오면 더 그렇습니다. 두바이 부동산은 매달 새 분양이 나오는 시장이라 오늘 놓쳐서 사라지는 기회는 거의 없습니다. 지금은 사는 쪽이 시간을 갖고 협상할 수 있는 구간이라는 건 8월 뉴스 정리에 데이터로 적어뒀습니다.
그래서 저라면
세미나에 가세요. 대신 이 7가지를 적어서 가세요. 좋은 곳은 이 질문을 반깁니다. 세미나 다녀와서 들은 얘기가 맞는지 확인하고 싶다면, 내 조건 확인하기에서 예산과 시기를 먼저 고르세요. 그 조건에서 가능한 지역과 예상 비용을 바로 볼 수 있습니다.