두바이 지역 비교
같은 예산이라도 어느 동네를 사느냐에 따라 가격, 임대수익, 생활, 되팔기, 공급 위험이 모두 달라집니다. 한국인이 가장 많이 검토하는 여섯 지역을 같은 기준으로 나란히 놓았습니다.
한눈에 비교
| 지역 | 1베드 광고 호가 | 예상 수익률 | 실거주 | 되팔기 (준공 아파트 거래) | 공급 위험 |
|---|---|---|---|---|---|
| JVC | AED 114만 6천약 4억 3,500만 원 | 7.15% | 공원·학교 가까움, 메트로 없음 | 1,812건, 두바이 1위 | 높음 |
| 비즈니스 베이 | AED 161만 7천약 6억 1,400만 원 | 6.29% | 메트로역, 출퇴근 정체 | 1,065건, 2위 | 높음 |
| 두바이 마리나 | AED 171만 7천약 6억 5,200만 원 | 5.88% | 메트로 2개역과 트램, 차 없이 생활하기 쉬움 | 778건, 3위 | 상대적으로 낮음 |
| 다운타운 두바이 | AED 238만 1천약 9억 500만 원 | 5.46% | 메트로역까지 연결 통로로 도보 10~15분, 학교는 인근 지역 | 613건, 4위 | 주의 |
| 두바이 힐스 | AED 168만 5천약 6억 4,000만 원 | 6.30% | 단지 안 학교와 대형 공원, 메트로 없음 | 지역 단독 공개 자료 없음 | 보통 |
| 팜 주메이라 | AED 318만약 12억 800만 원 | 4.48% | 모노레일, 섬 진출입로 정체 | 초고가 거래 중심 | 상대적으로 낮음 |
- 높음: Cavendish Maxwell은 2026년 하반기 두바이 인도 예정 약 4만 7천 가구의 약 37%가 JVC, 비즈니스 베이, 다운타운을 포함한 6개 지역에 몰린다고 밝혔습니다. ValuStrat은 JVC와 비즈니스 베이가 향후 4년 주거 인도 물량의 20%를 차지할 것으로 봤습니다.
- 주의: 다운타운도 같은 6개 지역에 들어가지만, 지역 단독 인도 물량은 공개되지 않았습니다.
- 보통: ValuStrat은 2029년까지 공사 중인 22만 가구 이상 중 두바이 힐스 비중을 약 4%로 봤습니다.
- 상대적으로 낮음: 두바이 마리나와 팜 주메이라는 위 주요 공급지 목록에 들지 않았습니다.
지역별로 보기
JVC
임대수익과 거래량이 가장 큰 동네
- 1베드 호가
- AED 114만 6천
- 예상 수익률
- 7.15%
- 준공 아파트 거래
- 1,812건 (1위)
임대수익률이 여섯 지역 중 가장 높고 준공 아파트 거래도 가장 많습니다. 다만 신축 인도 물량이 몰려 있어 건물별 공실과 서비스차지를 먼저 봐야 합니다. 메트로는 없고, 두바이 정부가 승인한 골드라인이 JVC를 지나 2032년 개통할 예정입니다.
JVC 가이드 읽기 →비즈니스 베이
중심 입지와 임차 수요
- 1베드 호가
- AED 161만 7천
- 예상 수익률
- 6.29%
- 준공 아파트 거래
- 1,065건 (2위)
메트로 비즈니스 베이역과 다운타운 접근성이 강점이고, 준공 아파트 거래가 두 번째로 많습니다. 사무실과 주거가 섞여 출퇴근 정체가 심하고, 앞으로 인도 물량이 많은 지역입니다.
비즈니스 베이 가이드 읽기 →두바이 마리나
검증된 준공 건물과 생활권
- 1베드 호가
- AED 171만 7천
- 예상 수익률
- 5.88%
- 준공 아파트 거래
- 778건 (3위)
메트로 레드라인 2개역과 트램이 연결돼 차 없이 생활하기 쉽습니다. 준공 건물 위주라 신규 공급 부담은 적은 편이지만 건물 연식과 관리 상태에 따라 가격 차이가 큽니다. 학교는 에미리츠 힐스 등 인근 지역을 이용합니다.
마리나 가이드 읽기 →다운타운 두바이
프라임 입지, 낮은 수익률
- 1베드 호가
- AED 238만 1천
- 예상 수익률
- 5.46%
- 준공 아파트 거래
- 613건 (4위)
부르즈 할리파와 두바이몰 생활권이라 수요는 꾸준하지만 가격이 높아 수익률은 낮은 편입니다. 메트로역은 실내 연결 통로로 걸어서 10~15분이고, 초중등 학교는 인근 지역으로 다녀야 합니다.
다운타운 가이드 읽기 →두바이 힐스
가족 실거주 중심
- 1베드 호가
- AED 168만 5천
- 예상 수익률
- 6.30%
- 준공 아파트 거래
- 공개 자료 없음
단지 안에 GEMS 계열 학교와 대형 공원이 있어 실거주 수요가 강합니다. 메트로는 없고 RTA DH1 버스가 에퀴티 메트로역과 연결합니다. 지역 단독 거래 건수는 공개 리서치에서 확인하지 못했습니다.
두바이 힐스 가이드 읽기 →팜 주메이라
초고가 수요, 가장 낮은 수익률
- 1베드 호가
- AED 318만
- 예상 수익률
- 4.48%
- 초고가 거래
- 1,000만 달러 초과 50건
1,000만 달러가 넘는 주택 거래가 두바이 힐스 다음으로 많은 지역입니다. 섬 안 대중교통은 팜 모노레일뿐이고 출퇴근 시간에는 진출입로가 막힐 수 있습니다. 일반 아파트의 예상 수익률은 여섯 지역 중 가장 낮습니다.
팜 주메이라 가이드 읽기 →두 지역을 실거래로 비교한 글
같은 5억 원으로 JVC와 두바이 마리나의 실제 건물을 골라 구매·보유 비용까지 계산한 글은 JVC vs 두바이 마리나 비교에 있습니다. 동네별 1베드 집값은 두바이 집값 2026에서 볼 수 있습니다.
지역 분석 글 전체
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JVC vs 두바이 마리나, 같은 5억이면 어디가 더 남을까 (실거래로 계산했습니다)
5억 원, AED 131만으로 JVC 신축 1베드와 마리나 구축 1베드를 실거래가와 실제 임대계약으로 비교했습니다. 표면 수익률 7.8% 대 6.5%, 비용을 다 넣으면 4.7% 대 4.0%. 남는 현금은 1억 4,700만 원 대 9,500만 원. 그런데도 마리나를 살 이유가 있는 사람은 따로…
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두바이 힐스, 가족이 살기엔 여기가 제일 낫다고들 합니다 | 지역 가이드 ⑥
골프장과 공원을 가운데 두고 에마르가 통째로 계획한 가족 단지, 두바이 힐스. 아파트 1BR 5억대, 수익률 6~7%, 타운하우스는 골든비자 기준을 여유 있게 넘습니다. 실거주 최상급이지만 투자로는 따져볼 것들이 있습니다. 차 없이 못 사는 동네라는 것부터.
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두바이 비즈니스 베이, 다운타운 옆인데 왜 더 쌀까. 지역 가이드 ⑤
부르즈 할리파가 걸어서 보이는 거리인데 가격은 다운타운의 3분의 2. 싼 데는 이유가 있습니다. 교통체증, 공사 소음, 빌딩 로또, 주차 0.8칸 사례까지 — 비즈니스 베이가 맞는 사람과 아닌 사람을 솔직하게 가립니다.
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팜 주메이라 아파트 9억부터, 부자들은 왜 여기를 살까 | 지역 가이드 ④
야자수 모양 인공섬 팜 주메이라는 아파트 9억부터 빌라 100억까지입니다. 수익률은 낮은데 가격은 두바이에서 제일 빨리 오르는 동네. 그 이유와 함정을 정리한 지역 가이드 4편입니다.
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두바이 JVC, 수익률 8%의 동네. 빛과 그림자까지, 지역 가이드 ③
두바이에서 임대수익률이 가장 높은 동네, JVC. 스튜디오 기준 그로스 8%가 나오는 이유와, 이 동네가 공급 폭탄의 진원지이기도 하다는 사실까지. 좋은 면과 위험한 면을 모두 담은 지역 가이드 3편입니다.
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두바이 다운타운 원베드 10억, 부르즈 할리파 옆에 산다는 것 | 지역 가이드 ②
두바이의 강남 다운타운은 원베드 10억, 평당 4,300만 원 수준입니다. 실제 시세와 임대수익률, 뷰 하나로 가격이 두 배가 되는 이유까지 지역 가이드 2편에 정리했습니다.
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두바이 마리나, 어떤 동네일까? 지역 가이드 ①
두바이 부동산 얘기에서 가장 자주 나오는 동네, 마리나. 어떤 곳이고, 시세는 얼마고, 임대수익률은 실제로 몇 %가 나오는지. 단점까지 솔직하게 정리한 지역 가이드 1편입니다.
1베드 광고 호가와 예상 수익률은 Bayut 2026년 상반기 두바이 매매 시장 보고서(2026년 9월 2일 갱신) 기준입니다. 이 보고서의 가격은 Bayut에 올라온 광고 매물가로 계산한 값이라 DLD 실거래가와 다를 수 있고, 예상 수익률은 관리비와 공실을 빼기 전 값입니다. 준공 아파트 거래 건수는 Cavendish Maxwell 2026년 상반기 두바이 주거 시장 보고서(2026년 7월 30일 보도)의 준공 아파트 매매 건수로, 분양 거래와 빌라는 빠져 있습니다. 팜 주메이라의 초고가 거래 건수는 Knight Frank 2026년 상반기 집계(1,000만 달러 초과 주택)입니다. 공급 위험은 Cavendish Maxwell(2026년 7월)과 ValuStrat(2025년 10월, 2026년 2월) 발표를 바탕으로 한 판단이며 지역별 정확한 인도 가구 수가 아닙니다. 교통 계획은 두바이 정부 미디어오피스의 골드라인 승인 발표(2026년 4월 22일)와 RTA 발표 기준이고, 원화는 1디르함 380원으로 환산했습니다. 특정 매물의 가격이나 수익을 보장하지 않습니다.